Thị trường bất động sản Việt Nam đã phục hồi trong nửa đầu năm, với sự gia tăng nguồn cung và giao dịch nhà ở nhờ vào việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý. Đòn bẩy của chủ đầu tư vẫn duy trì mức cao, dòng tiền hoạt động (CFO) và nguồn tiền mặt cải thiện nhẹ.
Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt.
Ông Dương Đức Hiếu - Chuyên gia phân tích cao cấp (VIS-Rating) cho biết: "Trong 12-18 tháng tới, chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án mới và bổ sung vào nguồn cung nhà ở. Dòng tiền sẽ cải thiện từ hoạt động bán hàng nhanh hơn, nhưng các chủ đầu tư sẽ phải huy động thêm nguồn vốn để tài trợ cho phát triển dự án mới".
Cũng theo ông Dương Đức Hiếu, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền thu của các chủ đầu tư. Giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý II/2024 đã đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong 12-18 tháng tới, VIS-Rating kì vọng tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG và DXG sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của những chủ đầu tư này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước. Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới.
Nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới diễn ra nhanh hơn, chúng tôi kỳ vọng nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh và các thành phố lớn khác trong 12-18 tháng tới.
Các quy định vừa ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới. Nhưng chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG và Sun Group sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ.
Nguồn cung nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu năm 2025 của Chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần thời gian để tăng lên một cách đáng kể. Đòn bẩy sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các chủ đầu tư, đặc biệt với những chủ đầu tư đang vướng pháp lý dự án.
Trong nửa đầu năm, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kì), VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%).
Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong nửa đầu năm, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.
Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, QCG và NVL.
Việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể. Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao 44% trong quý II/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (ví dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất. Ngoài ra, khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025.
Theo VIS-Rating, ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi: phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.
Nhìn chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước. Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán.
Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ bị giới hạn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.
