Bên cạnh các cổ phiếu bất động sản đã hút mạnh dòng tiền thời gian qua, vẫn có một số cổ phiếu tiếp tục dò đáy hoặc đang tích lũy. Điều này có thể mang lại cơ hội cho nhà đầu tư trong thời gian tới. Hiện cũng có một số yếu tố có thể thúc đẩy cho nhóm cổ phiếu bất động sản quay trở lại với chu kỳ tăng.
Không ít nhà đầu tư đang kỳ vọng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8-2024 có thể trở thành “mồi lửa” châm ngòi cho sự tỏa sáng của cổ phiếu bất động sản trong những tháng tới. Ảnh: N.K
Sự phân hóa
Cổ phiếu của Công ty cổ phần (CTCP) Vinhomes (HOSE: VHM) đầu tuần trước (1-7-2024) đã có lúc rớt về gần vùng 37.000 đồng/cổ phiếu, vùng đáy kể từ khi niêm yết đến nay, trước khi bật tăng trở lại. Cổ phiếu của nhà phát triển các dự án bất động sản lớn nhất này đã liên tục giảm trong bốn tháng vừa qua.
Cổ phiếu của CTCP Novaland (HOSE: NVL) sau giai đoạn bán tháo vào cuối quí 4-2022, trong hơn một năm qua “lình xình” quanh vùng 12.000-15.000 đồng/cổ phiếu.
Đó chỉ là hai trong số nhiều cổ phiếu bất động sản giao dịch ở vùng giá thấp nhất trong nhiều năm qua. Những “ngôi sao” đình đám một thời như Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG), CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG)… có lẽ còn lâu lắm mới quay lại được mức giá đỉnh cao từng đạt được cách đây hơn hai năm.
Dĩ nhiên cũng có những cổ phiếu đã tạo đáy thành công và bắt đầu đi lên mạnh mẽ trở lại trong thời gian qua, CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) là một trong số đó. Chỉ trong vòng một năm qua, giá cổ phiếu TCH đã tăng gần gấp ba lần. Tương tự là cổ phiếu của CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) tăng gần gấp đôi, của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) tăng 70%…
"Nhiều cổ phiếu bất động sản thực tế đã có dấu hiệu thu hút dòng tiền trong những phiên giao dịch gần đây. Hiện không ít nhà đầu tư đang kỳ vọng rằng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8 tới có thể trở thành “mồi lửa” châm ngòi cho sự tỏa sáng của cổ phiếu bất động sản trong những tháng tới."
Dù có sự phân hóa như trên, nhưng nếu xét theo tổng thể, chỉ số giá nhóm cổ phiếu bất động sản đang có dấu hiệu tạo đáy dài hạn. Tuy nhiên, bên cạnh các cổ phiếu bất động sản đã hút mạnh dòng tiền thời gian qua, vẫn có một số cổ phiếu tiếp tục dò đáy hoặc đang tích lũy. Điều này có thể mang lại cơ hội cho nhà đầu tư trong thời gian tới. Hiện cũng có một số yếu tố có thể thúc đẩy cho nhóm cổ phiếu bất động sản quay trở lại với chu kỳ tăng.
Chờ mồi lửa
Đầu tiên, trong sự suy giảm kéo dài hơn hai năm qua, nhiều cổ phiếu bất động sản đang trở về vùng định giá khá hấp dẫn so với các nhóm ngành khác, với hệ số thị giá/giá trị sổ sách (P/B) thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng năm năm qua. Đây là yếu tố có thể thúc đẩy các nhà đầu tư quan tâm trở lại với nhóm cổ phiếu này, nhất là với những doanh nghiệp có triển vọng phục hồi kết quả kinh doanh tích cực trong giai đoạn tới.
Một thực tế không thể phủ nhận là sau chuỗi suy giảm kéo dài trong suốt ba năm qua, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi sinh trở lại. Mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn, các vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án dần được tháo gỡ, các ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay mua nhà trở lại nhằm giải quyết dòng vốn đầu ra, góp phần giúp cầu thị trường phục hồi. Còn theo giới phân tích, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam ngày càng tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, nhưng nguồn cung trên thị trường sơ cấp thắt chặt trong ba năm qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá nhà có thể tăng trở lại.
Thêm vào đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rót vào Việt Nam mạnh mẽ, không chỉ thúc đẩy giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh, mà còn tác động tích cực đến bất động sản thương mại và nhà ở, đặc biệt là tại những khu vực hưởng lợi lớn bởi các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của Chính phủ.
Nhiều cổ phiếu bất động sản thực tế đã có dấu hiệu thu hút dòng tiền trong những phiên giao dịch gần đây. Hiện không ít nhà đầu tư đang kỳ vọng rằng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8-2024 có thể trở thành “mồi lửa” châm ngòi cho sự tỏa sáng của cổ phiếu bất động sản trong những tháng tới.
Được biết các quy định mới sẽ giúp sàng lọc các chủ đầu tư, doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả thông qua việc nâng cao tiêu chuẩn về năng lực với các nhà phát triển dự án, đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ cam kết, và đặc biệt là siết chặt quy định thu tiền đặt cọc và các đợt thanh toán cho bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, cũng như tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu bất động sản.
Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài cao thứ hai sau ngành chế biến, chế tạo, ở cả lượng vốn FDI đăng ký, giá trị góp vốn mua cổ phần và vốn FDI giải ngân trong nửa đầu năm nay, lần lượt ở các mức 1,99 tỉ đô la Mỹ, 480 triệu đô la Mỹ và 1 tỉ đô la Mỹ.
Việc củng cố được niềm tin của nhà đầu tư sẽ giúp cho nhu cầu phục hồi trở lại và thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi. Thực tế một số công ty chứng khoán gần đây cũng đưa ra khuyến nghị các nhà đầu tư có thể xem xét mua vào các cổ phiếu bất động sản khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn đảm bảo tính pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán với cơ cấu tài chính an toàn.
Dù vậy, nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng vẫn đối mặt một số thách thức.
Đầu tiên là sức mua bất động sản, cầu tiêu dùng vẫn có khả năng phục hồi chậm hơn kỳ vọng, khi mà dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng, trước những định hướng điều hành của cơ quan quản lý trong thời gian qua.
Nợ xấu nhiều ngân hàng đang gia tăng khiến kênh tiếp cận tín dụng ngân hàng của các chủ đầu tư dự án khó khăn hơn, trong khi một số doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gánh chịu áp lực lớn từ lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong thời gian tới. Điều này có thể tác động tiêu cực lên dòng tiền và khả năng triển khai các dự án mới của doanh nghiệp. Ngoài ra, chi phí đền bù mặt bằng ngày càng gia tăng cũng sẽ ảnh hưởng lên nguồn cung đất ở, trong khi quy định về việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng đến bất động sản khu công nghiệp.
