Quốc hội đã họp và thông qua Luật đất đai sửa đổi, kỳ vọng sẽ mang lại những tín hiệu tích cực, đặc biệt là ngành bất động sản trong dài hạn.

Bất động sản vốn là một ngành nhạy cảm và có thể bị ảnh hưởng trực tiếp và tức thời bởi những thay đổi về luật cũng như chính sách đất đai. Trong báo cáo mới nhất về ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán Maybank đã chỉ ra những thay đổi chính của Luật đất đai sửa đổi, đồng thời đánh giá tác động của những thay đổi này đến ngành. 

 
Điểm thay đổi đầu tiên của Luật đất đai sửa đổi là làm rõ hơn vai trò và việc giải phóng mặt bằng trong dự án. Theo đó, luật linh hoạt trong các phương pháp bồi thường, ưu tiên sự tạo ra các công cụ sản xuất cho những người bị thu hồi đất. Quy định yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất. Chứng khoán Maybank kỳ vọng trong tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và chính vì vậy, chi phí bồi thường có khả năng tăng lên.

Điểm thứ 2, tập trung hơn vào việc đấu giá, đấu thầu đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Với việc thắt chặt hơn việc đấu thầu dự án, Chứng khoán Maybank cho rằng sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn như Vinhomes, Nam Long hay Khang Điền. 

 
Thứ 3, thay đổi và bổ sung cách tính giá đất mới. Loại bỏ khung giá đất của tỉnh và thay vào đó, Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định danh sách giá đất ban đầu để công bố và triển khai từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp để quyết định về việc điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung vào danh sách giá đất sẽ áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. 

“Chúng tôi cho rằng, với danh sách giá đất, xác định giá đất dựa trên giá thị trường, sẽ tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng trong tương lai. Chính vì vậy, chúng tôi kỳ vọng các doanh nghiệp có dự trữ đất sạch và hoàn thiện pháp lý sẽ hưởng lợi”, Chứng khoán Maybank đánh giá. 

Thứ 4, Luật đất đai (sửa đổi) đề xuất hạn chót không muộn hơn 180 ngày cho các tỉnh thành để xác định giá đất kể từ ngày ban hành quyết định về phân bổ đất, cho thuê đất, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Tổ chức này cho biết họ thấy rằng hạn chót đề xuất này có vẻ khả thi hơn so với hạn chót cứng là 90 ngày trong Nghị định 10/2023 (có hiệu lực từ ngày 20/5/2023).

“Với những thay đổi trên, điều chúng tôi kỳ vọng ở luật mới này có thể sẽ rơi vào 2 trường hợp. Ở trường hợp tích cực, điều được mong đợi nhất là thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ được rút ngắn nếu các cơ quan Chính phủ có thể phát hành phí sử dụng quyền đất sớm hơn.

Trong khi ở chiều tiêu cực, việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn. Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được phê duyệt có một số điều khoản tiêu cực, như việc giảm tiền đặt cọc của người mua cho nhà tương lai từ 10% xuống còn 5% (Luật Kinh doanh Bất động sản) và không cho phép vay ngân hàng sử dụng tài sản thế chấp chéo, điều này sẽ ảnh hưởng đến cấu trúc vốn và chi phí tài trợ một cách đáng kể”, Chứng khoán Maybank nhìn nhận.

Nhật Anh