Càng bước về thời điểm cuối năm, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản càng có thêm những điểm sáng phục hồi nhưng áp lực nợ vẫn chưa thuyên giảm. Xu thế bán bớt tài sản để xoay xở, hay “khất nợ” trái phiếu được dự báo vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.
.jpg)
Nhà ở xã hội giữa 'tứ bề trợ lực', cơ hội có nhà đang mở ra?
Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý III/2024 của gần 90 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, doanh thu và lợi nhuận tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2023, lần lượt khoảng 17% và 19%. Tuy nhiên, bức tranh kinh doanh quý vừa qua của nhóm địa ốc chưa có nhiều điểm sáng.
Áp lực nợ đè nặng
Cụ thể, theo VietstockFinance, dư nợ tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán (bao gồm HOSE, HNX và UPCoM) tính đến hết quý III/2024 tăng gần 11% so với đầu năm, lên hơn 262.000 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay tăng hơn 30%, lên hơn 10.300 tỷ đồng.
Báo cáo tài chính mới nhất cũng cho thấy nhiều "ông lớn" trong ngành địa ốc đang phải đối mặt với khối nợ khổng lồ. Điển hình như Khang Điền, dù ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng, nhưng tổng nợ vay phải trả đến cuối quý III đã lên tới 12.722 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2023.
Gánh nặng nợ nần vẫn đang đè nặng trên vai nhiều đại gia bất động sản.
Tương tự, Kinh Bắc cũng chứng kiến mức tăng nợ vay đáng kể, lên tới 21.728 tỷ đồng, tăng 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi DIC Corp và Nam Long cũng đang gặp không ít áp lực với núi nợ hàng chục nghìn tỷ đồng. Cụ thể, tổng nợ vay của DIC Corp đạt 10.204 tỷ đồng (tăng 14%), trong khi Nam Long ghi nhận con số 16.600 tỷ đồng (tăng 10% so với cùng kỳ năm 2023).
Đáng chú ý, Becamex IDC đang trong tình trạng "nợ vượt vốn chủ sở hữu". Cụ thể, tổng nợ vay của doanh nghiệp này lên tới 20.665 tỷ đồng, vượt quá con số vốn chủ sở hữu. Đây là một tín hiệu đáng báo động, cho thấy rủi ro tài chính mà Becamex IDC đang phải đối mặt.
Bên cạnh các khoản nợ vay, một trong những gánh nặng khác đang “đè” doanh nghiệp địa ốc là hàng tồn kho. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III/2024, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước, dù giá bán tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương.
Cụ thể, sau 3 quý đầu năm 2024, tổng lượng tồn kho đạt 25.937 sản phẩm, trong đó có 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ, 8.999 nền đất. Các sản phẩm trong “núi hàng tồn” đa phần đã đủ điều kiện bán hàng nhưng chưa được giao dịch.
Những tên tuổi hàng đầu trong ngành địa ốc lần lượt xuất hiện trong danh sách có hàng tồn kho lớn có thể kể đến như Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt...
Theo chuyên gia, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do không ít "đại gia" trong ngành đang thay đổi chính sách tiếp cận khách hàng với loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.
Cần thêm thuốc trợ lực
Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng tiếp tục đe dọa sự phục hồi của thị trường. Minh chứng, theo số liệu mới nhất từ VNDirect, áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ còn gia tăng mạnh mẽ trong quý IV/2024. Ước tính, sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý cuối năm, trong đó nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (35,8%).
Báo cáo trái phiếu tháng 10/2024 của VIS Rating cũng cho thấy, 47% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong 12 tháng tới đến từ các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhà ở.
Những diễn biến thực tế chỉ ra gánh nặng nợ và cơn khát vốn vẫn chưa hoàn toàn buông tha các doanh nghiệp bất động sản sau thời gian dài thị trường lao dốc. Vì vậy, cần tiếp tục đẩy mạnh các giải pháp gỡ nút thắt về thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ dự án, khơi thông dòng vốn vay.
Về phía doanh nghiệp, các chuyên gia của VARS khuyến cáo chủ đầu tư cần đẩy nhanh tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền, tích cực hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản nhanh.
Cùng với đó, các chuyên gia của VARS nhận định cần có các cơ chế, chính sách để phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… thay vì phụ thuộc các nguồn vốn quen thuộc như tín dụng nhà băng và trái phiếu doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đề xuất cần sớm tháo gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn cung phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Trong khi đó TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đánh giá với doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu.
Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SME là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất. Đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý, tránh tối đa việc đầu tư dàn trải, ôm đồm quá nhiều; ưu tiên chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào những dự án khả thi, đảm bảo khả năng sinh lời. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện tình hình tài chính và hướng đến sự phát triển bền vững.
