Nhiều số liệu và tín hiệu từ thị trường cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã bớt khó khăn, doanh thu phục hồi giúp nhiều mã cổ phiếu nhóm này bật mạnh từ đáy. Tuy nhiên, các chỉ số cũng không hẳn là màu hồng, mà mới chỉ là bớt xám.
Sau khi VN-Index thủng mốc 1.200 điểm, thị trường đã bật tăng trở lại. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động sản bắt đầu ghi nhận sự chú ý của nhà đầu tư. Hàng loạt cổ phiếu như NVL (Novaland), DXG (Đất Xanh), DIG (DIC Corp), PDR (Phát Đạt), CEO (CEO Group)... liên tục trượt dài về vùng đáy đã hấp dẫn dòng tiền bắt đáy nhập cuộc.
Thu hút dòng tiền
DXG và NVL là 2 cái tên thu hút nhất khi liên tục đứng trong top giao dịch sôi động nhất thị trường thời gian gần đây.
Dòng tiền có “cớ” vào nhóm bất động sản ngay khi Novaland đón tin vui dự án Aqua City đã được gỡ một phần pháp lý, vốn đã bị vướng mắc trong hơn 2 năm qua. Thông tin này mở ra kỳ vọng các doanh nghiệp bất động sản sẽ sớm giải quyết các điểm nghẽn về pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường.
Bên cạnh đó, diễn biến “nóng sốt” của giá nhà đất trên thị trường thời gian qua cũng khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng. Không chỉ đất nền, gần như tất cả các phân khúc bất động sản từ nhà ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư bình dân, chung cư cũ cũng đều tăng nóng. Đó là chưa kể các thương vụ đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng.
Hàng loạt cổ phiếu bất động sản liên tục trượt dài về vùng đáy đã hấp dẫn dòng tiền bắt đáy nhập cuộc (Ảnh minh họa).
Theo giới phân tích, thị trường chứng khoán hấp thụ thông tin trên theo hướng “thị trường bất động sản đang được hỗ trợ để phục hồi trở lại”, chứ không chỉ là một vài doanh nghiệp lớn sẽ thuận lợi triển khai dự án. Cổ phiếu NVL đã có vài phiên tăng giá, đi ngược xu thế thị trường, trở thành chất xúc tác cho đà tăng giá của các cổ phiếu bất động sản khác, trong bối cảnh thông tin về lợi nhuận của nhóm ngành bất động sản chạm đáy.
Theo báo cáo của FiinTrade, doanh thu nhóm bất động sản nhà ở tăng trưởng trong quý III/2024. Thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu có tín hiệu hồi phục khi nhìn vào chỉ số tín dụng cho người mua nhà bật tăng trong quý vừa qua, lũy kế 9 tháng đầu năm 2024 đạt 4,6%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 1,2% trong 6 tháng đầu năm.
Thống kê của Chứng khoán Kafi cho thấy, doanh nghiệp bất động niêm yết trên 2 sàn HoSE và HNX đã kết thúc chuỗi 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp khi quý III/2024 ghi nhận lợi nhuận tăng gần 19% so với cùng kỳ năm 2023. Nếu loại trừ Novaland thì mức tăng doanh thu quý III năm nay so với cùng kỳ năm ngoái là 16,2% và so với quý liền trước tăng 24,3%, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng 0,9% so với cùng kỳ và giảm 8,1% so với quý liền trước.
Mặt khác, chỉ số VNREAL - đại diện cho nhóm bất động sản hiện đang dao động quanh 900 điểm, vùng thấp nhất trong vòng 6 năm kể từ 2018 cũng là một trong những yếu tố kích thích dòng tiền “bắt đáy” nhóm cổ phiếu này.
Cơ hội không dành cho tất cả
Tuy nhiên, các chỉ số cũng không hẳn là màu hồng. Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh Chứng khoán DSC cho rằng thị trường bất động sản phục hồi nhất định nhưng cung vẫn chưa gặp cầu, thanh khoản thực sự vẫn khá ảm đạm và tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chưa cải thiện nhiều dù có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.
Chứng khoán Kafi nhận xét, hàng tồn kho của nhóm bất động sản nhà ở tiếp tục gia tăng, trong khi tiến độ bán hàng vẫn trì trệ thể hiện qua tỷ lệ người mua trả trước/hàng tồn kho đi xuống.
“Việc bán hàng còn chậm do phân khúc sản phẩm chưa phù hợp và sức cầu thị trường yếu khi kinh tế còn không ít khó khăn”, theo Chứng khoán Kafi.
Trong báo cáo về nhóm bất động sản mới đây, Chứng khoán Mirae Asset nhận định hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản duy trì ở mức ổn định và khiêm tốn, thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn chưa thật sự bền vững.
Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, với sự thiếu hụt dai dẳng ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình. Các chính sách của Chính phủ đang được tiến hành để giải quyết khoảng cách này thông qua các chương trình nhà ở xã hội, nhưng tác động của các chính sách dự kiến sẽ diễn ra chậm, khiến giá bất động sản tiếp tục neo cao trong thời gian tới trừ khi một cuộc suy thoái đẩy giá trị tài sản giảm xuống.
Từ góc nhìn định giá P/E, Mirae Asset cho rằng hầu hết định giá các công ty đều nằm ở vùng đầu bảng, dao động từ 40x đến 80x (ngoại trừ VHM ở mức 9x). Tại thời điểm này, có hai điều cần thiết để lý giải và đảo ngược tỷ lệ trở về giá trị trung bình: một là điều chỉnh giá thị trường, hai là cải thiện lợi nhuận ròng, hoặc cả hai. Tuy nhiên, hai điều này gần như không thể xảy ra đồng thời.
Mặt khác, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý vì các khoản trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào 2 tháng cuối năm ước tính lên đến 76.700 tỷ đồng, tăng mạnh 99,1% so với quý III/2024. Sự gia tăng đột biến này sẽ gây áp lực lớn lên các doanh nghiệp bất động sản và tác động đến thị trường chung.
Do đó, thách thức của nhóm ngành bất động sản còn lớn trong bối cảnh thu nhập của khách hàng bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm tăng trưởng kinh tế trước đó. Tâm lý phòng thủ trước những biến động của các kênh đầu tư do ảnh hưởng của thị trường tài chính thế giới khiến khách hàng thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư.
Chuyên gia DSC cho rằng sự đảo chiều của cổ phiếu bất động sản chưa dựa trên sự thay đổi về bản chất của ngành, nhà đầu tư cần nhận diện điều này để tránh những kỳ vọng thiếu tính thực tế. Thêm vào đó, xu hướng bán ròng mạnh mẽ của khối ngoại thời gian gần đây có thể tác động đến thị trường chung và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhóm cổ phiếu có beta cao như bất động sản.
Hiện tại, không ít nhà đầu tư đang săn tìm cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhưng số công ty có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng triển khai dự án, hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận không nhiều. Vì vậy, nhà đầu tư cần “trông giỏ bỏ thóc”, không nên trông chờ vào "sóng" ngành. Thay vào đó, cần lọc tìm cơ hội ở những mã cổ phiếu có “sức khỏe” thực sự ổn định trong giai đoạn hiện nay.
