Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề, khi Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò trung tâm trong chuỗi cung ứng sản xuất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
BĐS công nghiệp Việt Nam đón chuyển động toàn cầu
Tính đến quý III/2025, Việt Nam có 447 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 134.600 ha, trong đó hơn 93.000 ha là đất công nghiệp có thể cho thuê. Việt Nam còn có 26 khu kinh tế cửa khẩu và 20 khu kinh tế ven biển với tổng diện tích gần 1,7 triệu ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp hiện nay đạt hơn 73% cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng đang tăng cao, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.
Theo ông Maarten Otte, Giám đốc quan hệ với nhà đầu tư và thị trường vốn của CPP cho biết, CPP có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD vào Việt Nam vì Việt Nam có nhiều lợi thế về tăng trưởng kinh tế, ổn định chính trị. Việt Nam là nơi đặt các khu công nghiệp đầu tiên bên ngoài châu Âu của CCP. Các địa phương mà CPP quan tâm đầu tư gồm TP. HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Đà Nẵng.
Theo ông Trường Bùi - Tổng giám đốc Roland Berger Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề, khi Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò trung tâm trong chuỗi cung ứng sản xuất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Trong 1 thập kỷ vừa qua, Việt Nam đã tăng hơn 20 bậc trong xếp hạng môi trường kinh doanh toàn cầu nhờ cải cách mạnh về thủ tục, quy hoạch và số hóa hành chính.
Việt Nam còn có lợi thế nhân lực với chi phí thấp, kỹ năng cao, thích ứng nhanh, chi phí nhân công vẫn thấp hơn 25%–40% so với các nước cạnh tranh. Đồng thời Việt Nam có rủi ro thấp nên có lợi thế vì ổn định chính trị, đối ngoại cân bằng. Hạ tầng và logistics tăng tốc đầu tư, Việt Nam duy trì tỷ lệ đầu tư hạ tầng tương ứng 5,5–5,7% GDP/năm, cao hơn phần lớn các nước ASEAN. Như vậy có thể nói Việt Nam đang chuyển lợi thế cạnh tranh từ chi phí sang hiệu quả.
Theo ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), cuộc cạnh tranh thu hút FDI giữa các quốc gia ASEAN đang ngày càng gay gắt. Các nước như Indonesia, Thái Lan, Malaysia, gần đây là Ấn Độ đều đưa ra chính sách ưu đãi rất mạnh.
Riêng Việt Nam, lợi thế cạnh tranh không chỉ nằm ở ưu đãi thuế, mà còn ở sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư minh bạch, khả năng thích ứng nhanh với xu hướng toàn cầu. Minh chứng là trong khu vực ASEAN, Việt Nam hiện đứng thứ 3 về thu hút FDI, sau Singapore và Indonesia.
Thách thức lớn nhất vẫn là năng lượng và chất lượng cơ sở hạ tầng. Chúng ta có thể nhìn sang bài học của Indonesia - quốc gia đã thúc đẩy tăng trưởng GDP nhờ khai thác hiệu quả tài nguyên và phát triển công nghiệp chế biến sâu. Việt Nam hoàn toàn có thể đi theo hướng tương tự, tận dụng nguồn tài nguyên đất hiếm để phát triển các ngành công nghệ cao, tăng giá trị gia tăng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An cho biết các doanh nghiệp công nghệ cao hiện nay rất quan tâm đến các tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị), năng lượng tái tạo và giải pháp giảm phát thải nhằm đạt mục tiêu Net Zero.
Điều này đòi hỏi vai trò của chủ đầu tư khu công nghiệp phải thay đổi. Không chỉ đơn thuần là kinh doanh hạ tầng, họ phải phát triển thêm các dịch vụ giá trị gia tăng để hỗ trợ khách hàng, giúp doanh nghiệp thuê tối đa hóa hiệu quả hoạt động và giảm chi phí. Mặc dù việc xây dựng khu công nghiệp xanh có thể làm tăng chi phí đầu tư khoảng 10%, đây là lựa chọn bắt buộc vì các nhà đầu tư lớn từ Mỹ, châu Âu hay Nhật Bản hiện chỉ chọn khu công nghiệp đạt chuẩn sinh thái.
Để đón làn sóng đầu tư quy mô lớn hơn, đặc biệt trong ngành bán dẫn và công nghệ cao, các chuyên gia cho rằng, năng lượng không chỉ cần đủ mà phải 'sạch' để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao và Việt Nam cần giải bài toán đào tạo 50.000 kỹ sư bán dẫn trong 10 năm tới.
