Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa phát đi cảnh báo đáng chú ý liên quan đến xu hướng tăng của lãi suất cho vay, yếu tố có thể tác động mạnh tới những người đang vay vốn mua nhà.
Trong bản tin thị trường mới nhất, VARS cho biết sau thờigian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã âm thầmnhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo xu hướng tăng của lãi suất cho vay.
Theo VARS, giai đoạn lãi suất ưu đãi hiện nay chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ của người vay sẽ gia tăng đáng kể. Thực tế đã có trường hợp “chưa trả được đồng vốn nào
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn đang duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ – khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tínphiếu từ tháng 6 đến nay – song mặt bằng lãi suất đang chịu sức ép lớn. Áp lựclạm phát quay trở lại cùng chính sách điều hành thận trọng của các ngân hàngtrung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp ngày càng thu hẹp.
Trong bối cảnh này, bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc nhiềuvào tín dụng – đang phải đối mặt với một phép thử mới cho quá trình phục hồi.Khi lãi suất tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản thị trườngsuy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lạikế hoạch tài chính, trong khi giới đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn do chiphí vốn tăng cao, khiến lợi nhuận kỳ vọng bị bào mòn.
Thực tế, thị trường từng chứng kiến bài học đắt giá giai đoạn2011–2013 khi lãi suất cho vay vượt 18–20%/năm. Khi đó, nhiều doanh nghiệp vànhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng”kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực – kể cả trung tâm – sụt 30–40%. VARS cho rằngnguyên nhân sâu xa đến từ việc quá phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn, trong khi đầutư bất động sản có chu kỳ dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền đứtgãy, rủi ro mất thanh khoản là điều khó tránh.
Áp lực hiện nay còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Thờigian qua, nhiều chủ đầu tư cùng ngân hàng thương mại tung ra gói vay ưu đãi lãisuất chỉ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn gốc tới 5 năm. Chính sách này giúpnhiều người dân dễ dàng tiếp cận vốn rẻ để sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, VARS cảnhbáo, ưu đãi này chỉ tạm thời. Khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, gánh nặngtrả nợ sẽ gia tăng mạnh, đặc biệt khi thanh khoản thị trường thấp khiến việcbán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, kéo theo nguy cơ nợ xấu quay trở lạihệ thống ngân hàng.
Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối diện rủi rokép: chi phí tài chính tăng trong khi sức mua giảm. Nhiều doanh nghiệp buộc phảixoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công, hoặc thươnglượng với nhà thầu, ngân hàng để giãn thanh toán. Kênh huy động vốn qua tráiphiếu vẫn chưa phục hồi, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn còn lớn. Với đặcthù phần lớn nguồn cung là dự án hình thành trong tương lai, việc dòng tiền từkhách hàng bị đứt gãy càng khiến áp lực tài chính thêm nặng nề.
Mặt bằng lãi suất cao kéo dài cũng khiến khả năng mở rộng quỹđất và khởi công dự án mới bị thu hẹp. Thông thường, các ngân hàng có xu hướngtăng lãi suất trong giai đoạn thị trường trầm lắng để phòng ngừa rủi ro, khiếnnhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động”, tránh đầu tư mới giữa lúc chi phí đấtđai và xây dựng leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ giảm mạnhtrong trung hạn.
Không chỉ ảnh hưởng tới doanh nghiệp, lãi suất tăng còn tácđộng gián tiếp đến đầu tư công và hạ tầng. Khi chi phí nhân công, vật liệu vàgiải phóng mặt bằng tăng, tiến độ các dự án giao thông trọng điểm bị kéo dài,làm chậm hiệu ứng lan tỏa và ảnh hưởng tới kỳ vọng tăng giá ở các khu vực từngđược dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”.
Dù đối mặt nhiều thách thức, VARS cho rằng triển vọng dài hạncủa bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và tốcđộ đô thị hóa cao. Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, các phân khúc như nhà ở,bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê hay bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổnđịnh.
Tuy nhiên, VARS khuyến cáo người mua nhà để ở nên tận dụngthời điểm hiện tại khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung đang phục hồi. Việcsử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, không vượt quá 50% giá trịtài sản, để tránh rủi ro khi lãi suất đảo chiều. Đồng thời, người mua nên chọncác dự án có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính vững, pháp lý rõ ràng và đảmbảo tiến độ thi công – đặc biệt với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
