TS. Sử Ngọc Khương cho biết, sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Thực tế, không ít căn hộ nhà ở xã hội được rao bán với mức giá gấp đôi, gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.
Đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Riêng TP.HCM, với dân số hơn 9,5 triệu dân và lực lượng lao động nhập cư đông đảo, nhà ở giá rẻ được kỳ vọng là giải pháp an cư cấp thiết.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao tư vấn đầu tư Savills Việt Nam đã có những chia sẻ về việc phát triển NOXH tại TP.HCM và đề xuất những kiến nghị để tăng nguồn cung ra thị trường.
Ông Khương cho biết, không thể phủ nhận, thời gian qua, TP.HCM đã nỗ lực đầu tư các dự án NOXH, nhà lưu trú cho công nhân, nhằm giải quyết bài toán về chỗ ở cho đại đa số người có thu nhập thấp, công nhân lao động và những người dân bị giải tỏa trắng tại các dự án đô thị. Tuy nhiên, từ lâu, TP.HCM cũng đang đứng trước nghịch lý dư thừa nhà ở thương mại, phân khúc cao cấp, trong khi các dự án NOXH lại thiếu vắng.
.png)
Nhiều dự án nhà ở xã hội ở TP.HCM chỉ để "quây tôn". Ảnh: VP
"Trong bối cảnh của TP.HCM, quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp luôn là câu chuyện được đặt ra. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung trên thị trường không đầy đủ. Bài toán này vẫn đang gặp nhiều khó khăn, về mặt quy hoạch, đất đai, hạ tầng giao thông…", ông nói.
Ông Khương cũng cho rằng, nhiều dự án NOXH đã hoàn thiện nhưng không có người dân chuyển đến sinh sống. Nguyên nhân đến từ 3 yếu tố hạ tầng chính - hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bài toán kinh tế đô thị - chưa được đảm bảo. "Bức tranh nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là vấn đề quỹ đất, mà còn là bài toán tổng thể mang tính xã hội học cao", ông phân tích.
Cùng với vấn đề hạ tầng, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá NOXH tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Thực tế, không ít căn hộ nhà ở xã hội được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.
Nêu rõ về nguyên nhân khiến giá NOXH tăng cao, ông Khương đánh giá, một số thị trường trên thế giới, Chính phủ các nước đã tập trung phát triển NOXH và có những chính sách cụ thể đối với vấn đề này để đảm bảo nguồn cung nhà ở cho thị trường.
"Tại Việt Nam, thời gian qua Chính phủ đã cho thấy quyết tâm mạnh mẽ, đẩy mạnh phát triển NOXH thông qua Đề án 1 triệu căn NOXH và Quỹ nhà ở quốc gia. Nhưng, nhu cầu nhà ở quá lớn, qũy đất lại hạn hẹp nên rất khó để đáp ứng", ông bình luận.
Diện tích nhà ở bình quân trên đầu người vẫn chưa đáp ứng được
Đáng chú ý, ông cũng chỉ ra sự chênh lệch cung - cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ, khiến NOXH khó đến được tay người thực sự có nhu cầu. Theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân nên đạt từ 25-30 m2/người ở các đô thị loại I, nhưng thực tế hiện tại vẫn chưa đáp ứng được.
Do đó, để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, ông Khương đề nghị cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc), giữa Chính phủ và doanh nghiệp. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận.
"Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung", ông cho hay.
Từ góc nhìn xã hội học, vị chuyên gia nhận định về những hệ lụy dài hạn nếu NOXH tiếp tục vượt khỏi khả năng tiếp cận của người dân. Khi người dân không có nơi để an cư, có thể tạo ra những tệ nạn xã hội rất cao. Ở góc độ xã hội học, đây là một bài toán "đau đầu" ở các nước đang phát triển.
"Việc tháo gỡ các rào cản về pháp lý, quỹ đất và tài chính là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển đúng hướng. NOXH không chỉ là một giải pháp an sinh mà cần được nhìn nhận như một phần trong chiến lược phát triển đô thị bền vững - nơi người thu nhập thấp không chỉ có chỗ ở, mà còn được đảm bảo điều kiện sống, học tập và làm việc lâu dài", ông nhấn mạnh và nhìn nhận, nếu không có những bước đi mạnh mẽ và đồng bộ, bài toán an cư cho người lao động tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục là thách thức kéo dài.
