Thị trường nhà ở ghi nhận nhịp sôi động trở lại khi loạt dự án lớn đồng loạt mở bán trong quý 3/2025. Nguồn cung bứt phá tại cả Hà Nội và TP. HCM, kéo theo sức hấp thụ cải thiện và kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới từ 2026.

Triển vọng 2026 sáng dần nhờ hạ tầng và quỹ đất vệ tinh

Sau nửa đầu năm giao dịch trầm lắng, thị trường nhà ở Việt Nam dần chuyển sang trạng thái sôi động hơn khi nhiều dự án lớn được tái khởi động. Báo cáo mới công bố của Chứng khoán NSI cho thấy nguồn cung trong quý 3/2025 tăng vọt, tạo bức tranh hoàn toàn khác so với giai đoạn chững lại trước đó.

Thay vì xuất hiện nhỏ giọt như các quý trước, lượng sản phẩm tung ra thị trường đã vượt mốc 37.000 căn, trong đó, Hà Nội tiếp tục là tâm điểm với nguồn cung sơ cấp vượt 10.300 căn hộ, tăng 48,3% so với quý trước. Nhóm dự án ở khu vực nội đô như Tây Hồ, Cầu Giấy hay Long Biên ghi nhận mức mở bán cao, chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Một số dự án nổi bật mở bán trong quý là Jade Square (IFG, Bắc Từ Liêm): 747 căn, hạng sang, giá 105 - 120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Sun Group, Cầu Giấy): 1.667 căn, cao cấp; Trinity Square (Masterise, Long Biên): 4.500 căn, trung cấp, giá 70 - 90 triệu đồng/m2.

Dự kiến cuối năm 2025, các dự án như Lumiere Orient Pearl (Masterise) và Sunshine Legend City (Sunshine Group) sẽ ra mắt, đẩy mặt bằng giá lên cao hơn.

Danh sách dự án mở bán tại TP. Hà Nội. Ảnh: NSI

Trong khi đó, khu vực phía Nam lại cho thấy nhịp tăng trưởng theo kiểu “rải đều”, khi TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu góp phần tạo nên lượng cung mới hơn 6.000 căn. Dù mức tăng không quá đột biến như Hà Nội, khu vực này vẫn chứng kiến sự trở lại của các dự án quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp với các cái tên như The Prive hay Lumière Midtown.

Một số đại đô thị chuẩn bị ra mắt cuối năm, như Eaton Park hay Vinhomes Green Paradise, được kỳ vọng sẽ làm thay đổi cán cân nguồn cung của cả vùng.

Dù dòng sản phẩm mới xuất hiện nhiều, mặt bằng tồn kho của doanh nghiệp vẫn tiếp tục tăng. Đây là hệ quả của việc nhiều chủ đầu tư đồng loạt đẩy mạnh xây dựng sau thời gian dài ưu tiên giữ dòng tiền. Tuy nhiên, điểm sáng nằm ở lượng tiền khách hàng trả trước, vốn được xem là chỉ báo hấp thụ tăng mạnh so với cả quý trước lẫn cùng kỳ. Với các doanh nghiệp lớn như VHM, DXG hay TCH, sự cải thiện này phản ánh chu kỳ bán hàng đang ấm dần lên.

Doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của ngành bất động sản 9 tháng đầu năm 2025. Ảnh: NSI

Ngược lại, kết quả kinh doanh quý 3 không quá khả quan. Doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp sụt giảm do thiếu nguồn bàn giao, cùng ảnh hưởng từ khoản lỗ lớn tại một số đơn vị. Dù vậy, theo đánh giá của NSI, biến động trong ngắn hạn chưa phải là điểm đáng lo, bởi phần lớn dự án quy mô lớn sẽ đi vào giai đoạn ghi nhận doanh thu từ năm 2026.

Lượng tiền mặt duy trì ở mức cao kỷ lục, phản ánh kết quả bán hàng tích cực và giúp giảm đáng kể áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Hàng tồn kho quý 3/2025 tăng 13,9% so với quý trước, sau khi các ông lớn như VHM, DXG, PDR và TCH đồng loạt đẩy mạnh triển khai dự án. Trong đó, VHM ghi nhận mức tăng mạnh nhất nhờ tiến độ xây dựng tại các đại dự án trên toàn quốc.

Lượng tiền khách đặt mua và thanh toán trước tiếp tục leo lên mức cao mới trong quý, tăng hơn 60% so với ba tháng trước và gần 70% so với cùng kỳ. Trong nhóm doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền mạnh, VHM, DXG và TCH nổi lên nhờ sức tiêu thụ dự án vượt trội. Việc dòng tiền chảy vào các dự án của VHM và DXG tăng nhanh cho thấy tiến độ bán hàng đang diễn ra thuận lợi hơn nhiều giai đoạn trước. Với TCH, vốn hoạt động chủ yếu tại miền Bắc, nguồn thu này mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng, giúp doanh nghiệp chủ động quay vòng vốn và hạn chế phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng.

Diễn biến tích cực về dòng tiền được xem như phần “dự trữ” quan trọng của các chủ đầu tư, tạo thế bật cho giai đoạn ghi nhận lợi nhuận mạnh trong năm 2026.

Triển vọng thị trường năm tới được kỳ vọng sẽ rõ nét hơn nhờ sự kết hợp của nhiều yếu tố: quá trình tái cấu trúc đô thị, hạ tầng liên vùng hoàn thiện và xu hướng dịch chuyển nguồn cung về các địa bàn vệ tinh có quỹ đất lớn. Sự tham gia của loạt dự án như Golden City, Southgate, La Pura hay The Prive được dự báo sẽ tạo ra chu kỳ nguồn cung mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Xét về định giá, phần lớn cổ phiếu bất động sản đang giao dịch quanh vùng P/B trung bình 5 năm. Một số doanh nghiệp có quỹ đất sạch, khả năng triển khai tốt và dòng tiền ổn định như VHM, TCH, DXG được đánh giá có khả năng hưởng lợi rõ rệt trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Định giá P/B của các cổ phiếu bất động sản đáng chú ý. Ảnh: NSI

Với bức tranh thị trường đang đổi chiều cùng lượng sản phẩm dự kiến tăng mạnh từ cuối năm nay đến 2026, ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng theo chu kỳ mới, thay thế cho thời kỳ thận trọng kéo dài hơn một năm qua.

Link gốc