Theo các chuyên gia, siêu đô thị thế hệ mới không phải là một xu hướng quy hoạch đơn thuần, mà là cách tái cấu trúc lại cung – cầu, dòng tiền và giá trị của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ những nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh mới đủ khả năng vận hành “sân chơi” này.

Tái định hình lại cách thị trường bất động sản vận hành

Thị trường bất động sản thời gian qua đang đối diện với một số vấn đề cung - cầu, thanh khoản... Đáng chú ý là phần lớn các giải pháp chính sách như siết tín dụng hay điều chỉnh thuế mới chỉ tác động đến dòng tiền, tức “phần ngọn” của thị trường. Trong khi đó, yếu tố mang tính quyết định lại nằm ở cách tổ chức không gian đô thị.

Tại một hội thảo mới đây, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bà Phạm Thị Miền, cho rằng trong nhiều năm qua, các đô thị lớn phát triển theo hướng “đơn cực” khiến dòng tiền, dân cư, việc làm và hạ tầng đều bị dồn nén vào khu vực trung tâm.

“Các giải pháp như siết tín dụng hay điều chỉnh chính sách chỉ tác động đến phần ngọn. Gốc rễ vấn đề nằm ở cách chúng ta tổ chức không gian đô thị” – bà Miền nói.

Thực tế này cho thấy khi bất động sản không gắn với hệ sinh thái đô thị bao gồm việc làm, dịch vụ và hạ tầng thì giá trị tài sản rất dễ bị “thổi phồng”. Đây chính là nguyên nhân sâu xa khiến thị trường nhiều thời điểm tăng trưởng nóng nhưng thiếu bền vững.

Trong bối cảnh đó, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” được nhìn nhận như một lời giải mang tính cấu trúc, bởi không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tái định hình lại cách thị trường bất động sản vận hành.

Cốt lõi của mô hình này là chuyển từ đô thị “đơn cực” sang mạng lưới đa trung tâm, gắn với liên kết vùng và hạ tầng đi trước. Sự thay đổi này, theo bà Miền, sẽ kéo theo bốn tác động quan trọng.

Thứ nhất, với bài toán thiếu nguồn cung, phát triển đô thị theo hướng đa trung tâm và liên kết cùng sẽ mở rộng không gian đô thị, khai thác quỹ đất mới, từ đó gia tăng nguồn cung một cách tự nhiên và bền vững.

Thứ hai, với bài toán cung – cầu, khi không gian đô thị mở rộng, cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hơn, giúp thị trường cân bằng và hướng tới nhu cầu thực.

Thứ ba, về giá trị thực, khi đó đô thị được phát triển đồng bộ với hạ tầng, việc làm và tiện ích, giá trị bất động sản sẽ gắn với khả năng khai thác thực, giảm đầu cơ và tăng tính bền vững.

“Tựu trung lại, mô hình siêu đô thị thế hệ mới mang lại nhiều tác động tích cực như tăng nguồn cung, cân bằng cung – cầu một cách tự nhiên, ổn định và nâng cao giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, cần có các điều kiện như đột phá về quy hoạch và liên kết vùng, thể chế, hạ tầng và cả năng lực của chủ đầu tư” – bà Miền nói.

Ở góc độ quản lý, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch Kiến trúc (Bộ Xây dựng), bà Trần Thu Hằng, cho biết định hướng quy hoạch quốc gia không hướng tới hình thành một số đô thị cực lớn mang tính tập trung mà hướng tới xây dựng một hệ thống đô thị phân bố hợp lý, có chức năng bổ trợ và liên kết chặt chẽ, phát huy tối đa lợi thế của từng vùng miền.

Cấu trúc phát triển đô thị Việt Nam đang dần hình thành theo ba trục động lực chính là bắc – nam, đông – tây và trục ven biển. Đây không chỉ là hành lang giao thông, mà còn là trục tổ chức không gian phát triển kinh tế, đô thị, công nghiệp, dịch vụ ở quy mô quốc gia.

“Việc hình thành các siêu đô thị thế hệ mới không chỉ là một xu hướng mà là một sự lựa chọn chiến lược nhằm tạo lập các cực tăng trưởng, thúc đẩy đổi mới sáng tạo và nâng cao vị thế của đô thị Việt Nam cũng như đất nước trong mạng lưới kinh tế khu vực và toàn cầu” - bà Hằng nhấn mạnh.

Siêu đô thị cần nhà đầu tư xứng tầm

Ở góc độ thực tiễn, bà Trần Minh Thu, Công ty MT Hojgaard Việt Nam, cho rằng Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những “hạt nhân” của mô hình siêu đô thị, như vùng đô thị TP. HCM, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo thành phố Thủ Đức...

“Những khu vực này không chỉ là trung tâm dân cư mà còn là nơi hội tụ các yếu tố về công nghiệp, dịch vụ, đổi mới sáng tạo tạo ra động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế” – bà nói.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, ông Bùi Văn Doanh, nhận định các siêu đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giãn dân, giảm áp lực cho khu vực lõi. “Không chỉ tạo ra không gian sống mới, các siêu đô thị còn giúp ‘giải tỏa’ và ‘hồi sinh’ các đô thị cũ” - ông Doanh nêu quan điểm.

Sự hình thành các “hạt nhân” này cũng kéo theo một thay đổi đáng chú ý trong cách thị trường bất động sản vận hành. Nếu trước đây yếu tố quyết định là vị trí trung tâm, thì nay giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc vào hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành thông minh và pháp lý vững mạnh.

“Trong siêu đô thị thế hệ mới, bất động sản nhà ở không còn được đo bằng mét vuông diện tích mà bằng ‘chất lượng trải nghiệm sống’. Do đó, bất động sản đóng vai trò là hạt nhân thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao. Nhà ở đóng vai trò tái tạo sức lao động và là nơi ứng dụng các công nghệ smart-home để tối ưu hóa năng lượng” - ông Doanh nói.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang chuyển từ logic “tọa độ” sang “năng lực tạo giá trị”. Đây là nền tảng quan trọng để hạn chế đầu cơ, bởi giá bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng khai thác thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, để quá trình chuyển dịch này thực sự diễn ra, điều kiện tiên quyết không chỉ nằm ở quy hoạch, mà còn ở mức độ đồng bộ của hạ tầng, thể chế và năng lực triển khai. Thực tế cho thấy, không phải cứ mở rộng không gian đô thị là có thể hình thành một siêu đô thị đúng nghĩa.

Theo các chuyên gia, một siêu đô thị thế hệ mới không chỉ là “độ lớn” về mặt vật lý, mà quan trọng hơn là “trí tuệ” trong vận hành và “bền vững” trong phát triển. Điều này đặt ra yêu cầu rất cao về nguồn lực đầu tư, thời gian triển khai cũng như năng lực quản trị.

Trong bối cảnh đó, vai trò của các nhà phát triển trở nên mang tính quyết định. Bởi với quy mô vốn lớn, chu kỳ đầu tư kéo dài và độ phức tạp cao về pháp lý, mô hình siêu đô thị gần như vượt ngoài khả năng của các chủ đầu tư nhỏ lẻ.

"Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính 'siêu khủng', năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả cả về kinh tế lẫn xã hội” - bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.

Link gốc