Sau gần 30 năm phát triển, một số khu đất tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) vẫn chưa thể triển khai theo quy hoạch do vướng mắc giải phóng mặt bằng, đặc biệt tại các khu nghĩa trang và khu dân cư hiện hữu.
Rà soát quy hoạch Ciputra sau gần ba thập kỷ phát triển
Hà Nội hiện đang lấy ý kiến cộng đồng về phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu H2-1 và quy hoạch chi tiết 1/500, trong đó nhiều khu đất nghĩa trang được đề xuất chuyển thành đất cây xanh công cộng, đồng thời bố trí lại quỹ đất trường học và nhà ở để hoàn thiện hạ tầng đô thị.
Theo báo cáo của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Khu đô thị Ciputra có diện tích khoảng 3.018.892m2, được triển khai theo 3 giai đoạn từ đầu những năm 2000 tại khu vực nay thuộc phường Phú Thượng và Xuân Đỉnh. Trong đó, giai đoạn I được phê duyệt quy hoạch năm 2003 với khoảng 333.647m2, giai đoạn II được phê duyệt năm 2004 với khoảng 1.482.600m2 và giai đoạn III được phê duyệt năm 2008 với khoảng 1.134.756m2.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết đến nay, phần lớn diện tích khu đô thị đã được giải phóng mặt bằng và xây dựng. Tuy nhiên, một số khu đất vẫn tồn tại vướng mắc kéo dài do hiện trạng là nghĩa trang lâu đời hoặc khu dân cư sinh sống ổn định, khiến nhiều hạng mục quy hoạch như trường học, nhà ở hay công trình công cộng chưa thể triển khai theo kế hoạch ban đầu.
Đồng thời, theo Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn 2065, một số khu đất trong khu đô thị được định hướng chuyển sang không gian cây xanh công cộng, đòi hỏi phải rà soát và điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết cho phù hợp.
Theo báo cáo điều chỉnh, tại ô quy hoạch B2 thuộc giai đoạn II của dự án, tổng diện tích đất được giao khoảng 1.528.641m2. Trong đó, khoảng 1.439.755m2 (94,18%) đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đang được đầu tư xây dựng. Phần diện tích còn lại khoảng 88.886m2 chưa thể giải phóng mặt bằng, chủ yếu liên quan đến các khu nghĩa trang như nghĩa trang Thượng Thụy (20.361m2), nghĩa trang Giáo họ Phú Gia (1.371m2) và khu đất giáp nghĩa trang Xuân Đỉnh khoảng 22.613m2.
Toàn cảnh Khu đô thị Ciputra. (Ảnh: Hoàng Hùng)
Đề xuất chuyển nhiều khu nghĩa trang đất thành cây xanh
Trên cơ sở rà soát hiện trạng và đối chiếu với định hướng quy hoạch chung mới của Thủ đô, một số ô đất trong khu vực này được đề xuất điều chỉnh chức năng sử dụng. Cụ thể, ô B2-NO6 (41.711m2) vốn quy hoạch đất nhà ở thấp tầng, trong đó một phần đã xây dựng, phần còn lại là nghĩa trang, được đề xuất chuyển phần diện tích nghĩa trang sang đất cây xanh đô thị.
Ô B2-MN3 (5.949m2) quy hoạch trường mầm non nhưng hiện trạng chủ yếu là nghĩa trang, được đề xuất chuyển thành đất cây xanh, đồng thời bố trí lại vị trí trường mầm non tại khu đất khác thuận lợi hơn. Tương tự, ô B2-PTTH (12.070m2) được quy hoạch đất trường THPT nhưng hiện trạng là nghĩa trang cũng được đề xuất chuyển thành đất cây xanh công cộng và hoán đổi vị trí trường học sang khu đất khác phù hợp.
Ngoài ra, ô B2-CC2 (1.889m2 đất công cộng đơn vị ở) đang là đất trống được nghiên cứu điều chỉnh một phần sang không gian cây xanh, nhằm tăng diện tích cây xanh đô thị và phù hợp với định hướng quy hoạch mới.
Tại ô quy hoạch B3 – giai đoạn I, khu đất có diện tích khoảng 228.867m2, trong đó gần 99,1% đã giải phóng mặt bằng và xây dựng. Tuy nhiên, còn khoảng 2.036m2 với 21 hộ dân đang sinh sống ổn định nhưng lại nằm trong khu đất quy hoạch cây xanh đơn vị ở.
Sau khi rà soát, các cơ quan chức năng đề xuất điều chỉnh chức năng khu đất từ cây xanh sang đất ở, nhằm phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và tạo điều kiện cho người dân hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Tái cơ cấu quỹ đất tại Ciputra giai đoạn III
Tại giai đoạn III của dự án, tổng diện tích khu đất khoảng 255.144m2, trong đó khoảng 95,7% diện tích đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đang được triển khai xây dựng. Phần diện tích còn lại khoảng 53.884m2 chưa thể thực hiện do liên quan đến các khu nghĩa trang, chủ yếu là nghĩa trang Phú Gia (39.968m2) và nghĩa trang Nhật Tân (13.916m2).
Trên cơ sở rà soát hiện trạng và định hướng quy hoạch chung mới của Thủ đô, một số ô đất trong khu vực này được đề xuất điều chỉnh chức năng sử dụng. Cụ thể, ô B3-NO7 (37.261m2) – quy hoạch đất nhà ở thấp tầng – được đề xuất chuyển phần diện tích hiện trạng là nghĩa trang sang đất cây xanh công cộng. Các ô B3-NO10, B3-NO11, B3-CX7, B3-CX8 và B3-CL2 với tổng diện tích khoảng 19.661m2 cũng được nghiên cứu điều chỉnh một phần đất ở sang cây xanh đô thị.
Đối với ô B3-NO9 (10.992m2), phần diện tích nghĩa trang được đề xuất chuyển thành đất cây xanh nhằm phù hợp với định hướng không gian xanh trong khu đô thị. Bên cạnh đó, hai ô đất quy hoạch trường học gồm B3-THCS (18.624m2) và B3-MN2 (5.489m2) được đề xuất điều chỉnh từ chức năng giáo dục sang đất cây xanh, đồng thời nghiên cứu bố trí lại trường học tại khu đất khác phù hợp hơn.
Riêng ô B3-CCĐT2 (11.180m2) được đề xuất điều chỉnh thành đất cây xanh kết hợp một phần đất ở, nhằm cân đối lại quỹ đất sau khi một số khu đất nhà ở được chuyển sang chức năng cây xanh.
Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, Khu đô thị Nam Thăng Long qua cả ba giai đoạn đã được hình thành và phát triển trong gần 30 năm, với phần lớn diện tích đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và được đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Tuy nhiên, quá trình triển khai dự án vẫn tồn tại một số vướng mắc kéo dài, chủ yếu tại các khu đất hiện trạng là nghĩa trang lâu đời chưa có địa điểm di dời phù hợp, hoặc các khu dân cư đã sinh sống ổn định và nhiều lần kiến nghị các cấp chính quyền xem xét điều chỉnh quy hoạch.
Bên cạnh đó, một số quy hoạch trước đây xác định xây dựng trường học và nhà ở trên phần đất hiện trạng là nghĩa trang, dẫn đến khó khăn trong việc triển khai thực tế.
Vì vậy, việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch được đề xuất nhằm giải quyết dứt điểm các tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt tại các khu nghĩa trang và khu dân cư hiện hữu. Đồng thời, phương án điều chỉnh cũng giúp cân đối lại quỹ đất nhà ở, cây xanh, trường học và bãi đỗ xe, bảo đảm phù hợp với định hướng Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội trong giai đoạn mới.
Trên cơ sở đó, UBND TP Hà Nội đã đồng ý chủ trương lập điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu H2-1 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long, đồng thời giao các đơn vị liên quan tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, tổ chức lấy ý kiến cộng đồng trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt theo quy định.
Hoàng Hùng
