Trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản còn yếu, việc đánh thuế theo đề xuất mới có thể dẫn đến nguy cơ “đóng băng".
Nhiều tranh cãi xung quanh đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Bảo Chương
Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2-10% (dưới 2 năm: 10%, 2-5 năm: 6%, 5-10 năm: 4%, từ 10 năm trở lên 2%).
Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, "lướt sóng" - nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.
Đang có nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất mới này khi cho rằng đánh thuế theo lợi nhuận thực (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý) mới là cách tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập, bảo đảm công bằng giữa người lỗ và người có lãi. Người bán không lãi sẽ không phải đóng thuế, còn người hưởng lợi nhuận cao sẽ đóng góp tương xứng.
Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỉ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.
Điều này đồng nghĩa với việc một khối lượng tài sản khá lớn đang trong trạng thái “chờ đợi” để chuyển nhượng. Trước khi đề xuất thuế mới được đưa ra, đặc biệt là mức thuế 10% cho tài sản nắm giữ dưới 2 năm hoặc 20% trên phần lãi, tâm lý phòng thủ có thể nhanh chóng biến thành hành động “xả hàng” để “né thuế cao”. Ngay cả với nhà đầu tư không chủ đích lướt sóng thì nguy cơ “lãi mỏng mà vẫn phải chịu thuế cao” cũng có thể là động lực thúc đẩy họ ra quyết định “xả hàng” sớm hơn.
Chuyên gia tài chính TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital đưa ra quan điểm cho rằng, mức thuế 20% với cá nhân là không phù hợp nếu so với các doanh nghiệp đã nộp thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Theo ông Phương, mức thuế hiện hành 2% trên giá trị chuyển nhượng là hợp lý hơn vì dễ thực hiện và phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành. Hiện nay, tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến, người giàu có thể sở hữu hàng chục căn hộ để “ôm hàng”, trong khi người trẻ, người thu nhập thấp không đủ khả năng mua nhà. Việc đánh thuế giúp tăng nguồn cung quay vòng, hỗ trợ bình ổn giá và bổ sung ngân sách cho nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, với mặt bằng thu nhập còn thấp và giá nhà tăng cao, nhiều người mua nhà thứ hai là do tích cóp cả đời hoặc phải vay ngân hàng. Đánh thuế quá cao có thể đẩy họ vào khủng hoảng tài chính.
"Nếu áp dụng đột ngột, chính sách thuế có thể gây sốc thị trường, dẫn đến bán tháo, làm mất cân đối tài chính ngân hàng, kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế. Vì vậy, cần thực hiện theo lộ trình mềm dẻo, có tính linh hoạt cao", TS Phương đưa ra nhận định.
Về góc độ thị trường, vẫn có nhiều quan ngại việc áp thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, nếu được thực thi trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng, thanh khoản bất động sản kém, sẽ gây ra tác động tâm lý tiêu cực mạnh và có nguy cơ làm chững lại các hoạt động giao dịch vốn đã yếu. Người muốn bán xả hàng trước đề phòng mức thuế có thể sẽ được áp dụng, trong khi người mua thì “chùn tay” vì lo ngại không còn dư địa “lướt sóng”.
Lực cầu chủ yếu trong giai đoạn hiện nay của thị trường vẫn đến từ nhóm đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực dù có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa đủ để tạo lực đẩy đáng kể.
Chính vì thế, theo các chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ gián tiếp chịu tác động nếu thị trường thứ cấp chậm lại, làm giảm khả năng thoát hàng và thanh khoản chung toàn thị trường, gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư đang ra hàng hiện nay.
Bảo Chương
