Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp (KCN) ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, việc phát triển NƠXH cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.
Dự án NƠXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới phường Nếnh, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
Gỡ khó từ chính sách đến thực tiễn
Mô hình NƠXH dành cho người thu nhập thấp và công nhân tại các KCN là một trong những chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước, mô hình đã mang lại hiệu quả thiết thực, góp phần hiện thực hóa “giấc mơ an cư” cho hàng nghìn người lao động nghèo có thu nhập thấp trên địa bàn cả nước.
Tuy nhiên, trên thực tế khi triển khai, mô hình này cũng gặp không ít khó khăn. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Đơn cử, tại Bắc Giang, theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", Bắc Giang phải hoàn thành 12.500 căn NƠXH. Nhưng đến nay, một số dự án NƠXH trên địa bàn tỉnh đang bị chậm tiến độ dẫn đến khó khăn trong việc hoàn thành kế hoạch mà tỉnh đã đề ra.
Cụ thể, từ năm 2021 đến nay, toàn tỉnh Bắc Giang triển khai 14 dự án NƠXH (11 dự án NƠXH dành cho công nhân, 3 dự án NƠXH cho người thu nhập thấp). Đến năm 2023 đã hoàn thành 2 dự án, với tổng số 2.411 căn hộ; còn lại 12 dự án đang triển khai. Trong đó, 4 dự án đã được cấp phép xây dựng và đang thi công, 8 dự án còn lại đang giải phóng mặt bằng (GPMB), thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, môi trường, phòng cháy, xây dựng. Dự kiến trong 14 dự án sẽ hình thành tổng số khoảng 28.000 căn hộ.
Để đôn đốc các chủ đầu tư NƠXH đẩy nhanh tiến độ, tỉnh Bắc Giang đã có nhiều văn bản chỉ đạo, giao cho Sở Xây dựng Bắc Giang làm đầu mối nắm bắt. Đặc biệt, trong tháng 6 năm nay, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Phan Thế Tuấn đã kiểm tra tình hình thực hiện một số dự án NƠXH và có văn bản chỉ đạo từng nội dung. Dù vậy, việc thực hiện các dự án vẫn còn chậm. Đơn cử là Dự án khu NƠXH Vân Trung, phường Vân Trung (thị xã Việt Yên) do Công ty TNHH FuGiang là chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện một số nội dung như chỉ đạo.
Ngoài ra, Dự án khu NƠXH tại phường Quang Châu (thị xã Việt Yên) do Công ty Cổ phần Phát triển nhà và đô thị Newstar làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 691,8 tỷ đồng, có thời gian thực hiện từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2024, đến nay dự án đã hết thời gian thực hiện nhưng chưa được điều chỉnh gia hạn… chưa được giao đất, cho thuê đất.
Tương tự, Dự án khu NƠXH số 2 tại khu số 5, số 9 thuộc khu đô thị phía Nam, thành phố Bắc Giang cũng thực hiện chậm một số nội dung mặc dù không phải GPMB. Được biết, dự án được chấp thuận đầu tư từ tháng 4/2023 nhưng hiện vẫn chưa được giao đất và cho thuê đất; nguyên do là chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục phê duyệt dự án đầu tư xây dựng và thiếu một số tài liệu, giấy tờ pháp lý.
Theo Sở Xây dựng Bắc Giang, nguyên nhân chính của tình trạng này là do người dân chưa đồng thuận với quy hoạch khu nghĩa trang mới nên chưa nhận bồi thường GPMB; bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng chưa tích cực hoàn thiện các thủ tục theo quy định. Trước tình trạng nhiều dự án NƠXH chậm tiến độ, UBND tỉnh Bắc Giang đã có các văn bản yêu cầu các chủ đầu tư khẩn trương vào cuộc, chủ động hoàn thiện các thủ tục còn vướng mắc, bao gồm: Điều chỉnh chủ trương đầu tư (đối với các dự án đã hết thời hạn); đánh giá tác động môi trường; phòng cháy, chữa cháy; đất đai; kịp thời báo cáo về Sở Xây dựng những khó khăn, vướng mắc phát sinh để UBND tỉnh xem xét, hỗ trợ giải quyết.
Nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh việc "gỡ khó", cần có biện pháp mạnh tay hơn với các chủ đầu tư cố tình “chây ỳ”. Xem xét thu hồi dự án đối với các chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ cam kết. Bởi các dự án NƠXH đều được tỉnh quan tâm, bố trí quỹ đất ở vị trí thuận lợi, tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Do đó, việc chậm trễ triển khai là không thể chấp nhận.
Từ góc nhìn chuyên gia về thị trường bất động sản phân khúc NƠXH, ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cho rằng, việc phát triển NƠXH cũng cần song hành với đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ. Cần quan tâm đến các yếu tố đầu tư xây dựng các thiết chế văn hóa, hạ tầng cơ sở đi kèm như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân. Bên cạnh việc xây dựng nhà ở, cần có kế hoạch đồng bộ để đưa vào khai thác, vận hành hiệu quả các công trình phụ trợ trong khu NƠXH. Thiết lập hệ thống quản lý hành chính, an ninh trật tự chặt chẽ, đảm bảo môi trường sống an toàn cho người dân. Ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng phần mềm xét duyệt hồ sơ để giảm áp lực cho chính quyền trong việc xác nhận đối tượng mua NƠXH.
Cần thông thoáng hơn về thủ tục vay vốn ưu đãi
Tại Hà Nam, mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc triển khai các dự án NƠXH, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận gói vay ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng. Nhiều chủ đầu tư chia sẻ, do thủ tục vay vốn phức tạp, rườm rà khiến nhiều hộ e ngại, dẫn đến việc triển khai dự án chậm trễ.
Khu dịch vụ nhà công nhân Khu công nghiệp Đồng Văn IV, huyện Kim Bảng, Hà Nam.
Ông Nguyễn Hà Quỳnh Thành, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Arita (Arita) chủ đầu tư Dự án NƠXH thuộc Quy hoạch tổng mặt bằng Khu thiết chế công đoàn cho biết, gói tín dụng hỗ trợ NƠXH tuy hiệu quả nhưng còn nhiều thủ tục rườm rà. Do đó, để đảm bảo tiến độ dự án, Arita đã lựa chọn vay vốn từ ngân hàng thương mại dù lãi suất cao hơn. Hiện tại, dự án NƠXH của Arita đã hoàn thành 70-80% kế hoạch, với 3 tòa nhà đã cất nóc và 1 tòa đang xây dựng đến tầng 8. Dự kiến toàn bộ dự án sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024.
Trong quá trình triển khai thực hiện dự án, chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn do sự chuyển giao giữa các quy định pháp luật. Luật mới chưa có hướng dẫn cụ thể khiến doanh nghiệp lúng túng trong quá trình triển khai. Ông Thành kiến nghị: "Trong thời gian tới, chúng tôi mong muốn các cấp, các Sở, ban, ngành sẽ có những chính sách tạo hành lang pháp lý thông thoáng để người dân cũng như chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận các dự án NƠXH".
Trước thực trạng phát triển NƠXH trên địa bàn tỉnh khó có thể về đích như dự kiến, ông Nguyễn Văn Quyết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nam cho biết, chỉ tiêu về NƠXH giai đoạn 2024-2025 của tỉnh chưa hoàn thành so với kế hoạch là do khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Một số Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực trong năm 2024, vì vậy trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều vướng mắc cần xin ý kiến từ các cơ quan chuyên môn dẫn đến chậm tiến độ so với kế hoạch. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói vay ưu đãi. Hiện nay, tỉnh có 05 dự án đủ điều kiện được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng chỉ có 01 dự án đang vay gói này (tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Hà Nội).
Ông Nguyễn Văn Quyết cũng chia sẻ thêm về những khó khăn mà người dân đang gặp phải khi hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH: "Nhiều người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp tại các khu đô thị, đang lúng túng trong việc xin xác nhận thu nhập do chưa có hướng dẫn cụ thể từ UBND cấp xã. Việc xác nhận điều kiện nhà ở cũng gặp trở ngại vì thủ tục còn phức tạp, phải thông qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh”. Để giải quyết tình trạng này, Sở Xây dựng sẽ chủ động xin ý kiến hướng dẫn từ Bộ Xây dựng và tham mưu cho UBND tỉnh ban hành quy định rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận NƠXH.
Tiếp tục gỡ khó về đối tượng mua
Là một trong những tỉnh đi đầu trong việc phát triển NƠXH, tuy nhiên, nhiều dự án tại Bắc Ninh lại rơi vào tình trạng "ế ẩm" do đối tượng được mua nhà bị hạn chế, chủ yếu là công nhân làm việc tại các KCN (một số dự án được thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13). Trong khi đó, nhu cầu của các đối tượng khác như người thu nhập thấp, người có công, hộ nghèo... lại rất lớn. Dự án NƠXH “Grand Home Yên Phong” do Công ty Cổ phần Đầu tư Grand Home làm chủ đầu tư, Dự án NƠXH Lan Hưng (thị xã Thuận Thành, Bắc Ninh) do Công ty Cổ phần Tập đoàn Lan Hưng làm chủ đầu tư, Dự án NƠXH Viglacera Yên Phong do Tổng Công ty Viglacera – CTCP ở Yên Phong là những ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Dự án NƠXH “Grand Home Yên Phong” do Công ty Cổ phần Đầu tư Grand Home hiện đang gặp khó, khi chỉ bó hẹp trong 01 đối tượng được phép mua/thuê mua.
Để tháo gỡ khó khăn trên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh Nguyễn Tuấn Dũng gửi đề nghị tới Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét hướng dẫn cụ thể việc cho phép các dự án gặp vướng về đối tượng mua được mở rộng đối tượng được mua/thuê/thuê mua NƠXH, bao gồm cả các đối tượng chính sách xã hội, người có công, hộ nghèo... cho phép đối tượng quy định tại khoản 12 Điều 76 của Luật Nhà ở (là các doanh nghiệp) được thuê NƠXH tại các khu vực lân cận KCN cho người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác xã ở hoặc thuê lại (có hỗ trợ tiền thuê từ doanh nghiệp) theo quy định.
Đồng thời đề xuất các Bộ, ngành liên quan xem xét bổ sung quy định cho phép quỹ đất xây dựng nhà ở công nhân được bố trí cả ở những khu vực lân cận KCN; nhằm phục vụ rộng rãi cho các đối tượng là công nhân làm việc tại các KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế.
Kiến nghị đối với Bộ Xây dựng, nghiên cứu, bổ sung, đề xuất các cơ chế ưu đãi đặc biệt hơn nữa đối với dự án NƠXH (như không phải ký quỹ theo Luật Đầu tư đối với loại hình NƠXH chỉ cho thuê hoặc dành riêng cho công nhân); hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy định, hướng dẫn về quản lý, phát triển nhà ở công nhân, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.
Gỡ khó tại nghị trường Quốc hội
Trong phiên chất vấn và trả lời chất vấn tại Quốc hội ngày 11/11/2024, đại biểu Trần Thị Vân (Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Ninh) đã nêu lên những bất cập của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là sự mất cân đối cung - cầu ở phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân. Cụ thể là giá nhà cao so với thu nhập, nhiều dự án vướng mắc, khu đô thị bỏ hoang. Đại biểu Trần Thị Vân đề nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng làm rõ giải pháp của NHNN để thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
Tại phiên chất vấn, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng thừa nhận thực trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp. Bà cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.
Về phía NHNN, Thống đốc nêu ra một số giải pháp để tháo gỡ khó khăn về tài chính cho doanh nghiệp như rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật, ban hành thông tư cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn vay mới. Chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm và miễn lãi suất cho các dự án, bao gồm cả dự án bất động sản.
Thống đốc khẳng định, nguồn lực chủ yếu cho NƠXH đến từ ngân sách Nhà nước và cam kết sẽ tích cực triển khai gói 120 nghìn tỷ đồng. NHNN sẽ tham mưu ban hành các Nghị định và triển khai giải pháp hỗ trợ vay vốn cho các đối tượng thuộc nhóm cho vay hỗ trợ nhà ở, đất ở của các chương trình mục tiêu quốc gia khi được bố trí nguồn lực.
Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án NƠXH là một quá trình lâu dài, đòi hỏi sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, toàn xã hội và là nhiệm vụ cấp bách hiện nay, góp phần ổn định đời sống người dân, đảm bảo an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tin rằng, với sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, cùng với sự chung tay góp sức của các Bộ, ngành, doanh nghiệp và người dân, thị trường NƠXH sẽ phát triển ổn định, bền vững, góp phần mang lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc và mái ấm “an cư” cho người dân nghèo.
