Trong bối cảnh hoạt động cho thuê còn chịu áp lực, các cổ phiếu như KBC, PHR, GVR có lợi thế nhờ quỹ đất lớn và động lực lợi nhuận riêng biệt.
Dự báo, năm 2026, ngành Bất động sản khu công nghiệp nhiều khả năng không còn là chu kỳ tăng trưởng đồng đều, chỉ tập trung tại một nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn.
Theo Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research), lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã phục hồi rõ nét trong năm 2025, song triển vọng cho thuê năm 2026 vẫn đối mặt nhiều thách thức, buộc thị trường phải chọn lọc cổ phiếu.
Báo cáo cập nhật ngành Bất động sản khu công nghiệp của SSI Research cho thấy bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét. Trong quý III/2025, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, với doanh thu đạt 21,8 nghìn tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng mạnh 59%, lên 5,2 nghìn tỷ đồng. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc giá vốn hàng bán giảm tại một số doanh nghiệp lớn, cùng với đóng góp đáng kể của nhóm cao su nhờ tiêu thụ cao su tăng và thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp.
Tuy nhiên, những thách thức mang tính ngắn và trung hạn. Dù lo ngại về chính sách thuế quan toàn cầu đã phần nào ổn định hơn, tâm lý thận trọng của khách thuê vẫn chi phối thị trường. Diện tích các biên bản ghi nhớ (MOU) và hợp đồng thuê mới dự kiến giảm khoảng 27% trong năm 2026, khi khách thuê có xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn và các dự án quy mô vừa, nhỏ. Cùng với đó, chi phí đầu tư gia tăng và vướng mắc trong giải phóng mặt bằng có thể khiến biên lợi nhuận của các khu công nghiệp mới giảm về mức 30–35%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đây.
Trong bối cảnh đó, triển vọng dài hạn của ngành vẫn được SSI Research đánh giá là ổn định, nhờ ba trụ cột chính: Hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh với các dự án cao tốc và đường vành đai; chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp FDI theo các quy định mới; và mức giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn cạnh tranh so với nhiều quốc gia trong khu vực.
Từ góc độ cổ phiếu, không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi đồng đều từ xu hướng chung. Trong nhóm các chủ đầu tư khu công nghiệp truyền thống, lợi nhuận năm 2026 của BCM, IDC, VGC hay SZC được dự báo có thể sụt giảm do hoạt động cho thuê chậm lại. Điều này phản ánh rõ áp lực từ chu kỳ thuê đất kéo dài và sự thiếu vắng các hợp đồng quy mô lớn trong ngắn hạn.
Ngược lại, SSI Research tỏ ra tích cực hơn với cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP. Doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất lớn, backlog cho thuê dồi dào và triển vọng ghi nhận doanh thu tích cực trong giai đoạn 2025-2026.
Tính đến cuối năm 2025, lượng hợp đồng và biên bản ghi nhớ chưa ghi nhận của KBC ước khoảng 115 ha, phân bổ tại các khu công nghiệp trọng điểm như Quế Võ, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3 và Tân Phú Trung. Đây là cơ sở quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận trong bối cảnh toàn ngành đối mặt với xu hướng khách thuê thận trọng hơn.
SSI Research dự báo KBC sẽ tiếp tục ghi nhận diện tích cho thuê lớn trong năm 2026, đồng thời hưởng lợi từ việc bàn giao các lô đất quy mô lớn, qua đó tạo ra mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội so với mặt bằng chung của ngành.
Bên cạnh đó, nhóm cổ phiếu cao su - khu công nghiệp như PHR và GVR tiếp tục được đánh giá cao. Điểm khác biệt của nhóm này nằm ở việc lợi nhuận không chỉ phụ thuộc vào hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp, mà còn được hỗ trợ bởi thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp và các khoản bồi thường đất.
Trong năm 2025, lợi nhuận của PHR và GVR tăng mạnh nhờ tiêu thụ cao su cải thiện và ghi nhận thu nhập từ các dự án chuyển đổi đất. Sang năm 2026, nhóm này vẫn có khả năng duy trì lợi nhuận ổn định hơn mặt bằng chung của Ngành, trong bối cảnh hoạt động cho thuê mới chưa thực sự bứt phá.
Nhìn chung, dù triển vọng dài hạn của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, chính sách thu hút FDI và lợi thế chi phí so với khu vực, giai đoạn năm 2026 trở đi nhiều khả năng không còn là chu kỳ tăng trưởng đồng đều. Thay vào đó, lợi thế sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, pháp lý hoàn chỉnh và mô hình tạo lợi nhuận đa dạng.
Minh Lâm
