Mặc dù nhu cầu đang ngày một tăng cao nhưng các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn do doanh nghiệp bất động sản KCN Việt Nam phát triển mới ở quy mô nhỏ.
KCN Lê Minh Xuân 3 của Đầu tư Sài Gòn VRG. Ảnh:
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) mới cập nhật, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, nhu cầu nhà xưởng/nhà kho xây sẵn có mức tăng trưởng ổn định, là lĩnh vực mà các công ty KCN có thể hướng tới trong dài hạn.
Theo JLL (đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản), trong giai đoạn 2019-2023, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 14,5%/năm, với tổng diện tích cho thuê tăng thêm 6 triệu m2. Trong đó, thị trường miền Nam đóng góp gần 70% nguồn cung. Mức hấp thụ với nguồn cung tương đối tốt, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt trên 80%, cho thấy đây là sản phẩm phù hợp với khách hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất quy mô vừa và nhỏ.
Tới năm 2027, dự kiến tổng diện tích cho thuê có thể đạt 19 triệu m2 (với mức tăng trưởng trung bình giai đoạn 2023-2027 có thể đạt 8%/năm). Giá cho thuê ổn định ở mức 4-5 USD /m2/tháng và dự kiến duy trì mức tăng trung bình 2-3%/năm.
Về hình thức đầu tư, theo VDSC, ngoài phương thức chính hiện nay là các công ty phát triển KCN tự đầu tư xây mới, còn có sự thâm nhập của các nhà phát triển nước ngoài, đặc biệt là những công ty phát triển bất động sản quy mô lớn (LOGOS, Mapletree,…), với tỷ lệ thâm nhập tăng mạnh trong giai đoạn 2019-2023, từ mức 17% năm 2019 lên 37% năm 2023 và dự báo có thể đạt 47% vào năm 2027.
Lợi thế của các nhà phát triển nước ngoài đến từ quy mô vốn lớn (ký hợp đồng thuê đất với diện tích lớn ở các KCN, phát triển hạ tầng và cho thuê lại); có hiểu biết về nhu cầu khách hàng (đặc biệt liên quan đến tiêu chuẩn về kĩ thuật, môi trường,…); tệp khách hàng rộng, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI muốn xúc tiến đầu tư vào Việt Nam.
Quy mô thị trường nhà xưởng/nhà kho xây sẵn giai đoạn 2008-2027.
Với các công ty phát triển KCN Việt Nam, ngoài việc phát triển hạ tầng và cho thuê đất, phát triển nhà xưởng xây sẵn cũng là phương án để khai thác quỹ đất KCN, tuy nhiên mới ở quy mô nhỏ (khoảng 5% diện tích thương phẩm tại các KCN).
VDSC cho rằng mô hình phát triển này sẽ được các công ty KCN chú ý hơn trong thời gian tới, với ưu điểm đem lại dòng tiền ổn định, phù hợp với khách hàng quy mô vừa và nhỏ, nhu cầu nhà kho xây sẵn - phục vụ cho hoạt động thương mại điện tử tại các đô thị cấp I (Hà Nội, TP HCM…) khá lớn.
VDSC nhận thấy một số công ty đã có kinh nghiệm và lợi thế để phát triển mảng kinh doanh nhà xưởng/nhà kho xây sẵn, cũng như có chiến lược đầu tư phù hợp để khai thác hiệu quả quỹ đất KCN của họ.
Điển hình là CTCP Long Hậu (mã LHG), hiện đang khai thác 113.800 m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Trong năm 2024, công ty đã hoàn thành xây dựng và đang triển khai cho thuê nhà xưởng xây sẵn lô 3A 26-19 (KCN LH3), diện tích mỗi nhà xưởng là 3.000 m2 với giá thuê ở mức 4,5 USD/m2/tháng.
VDSC kỳ vọng công ty sẽ đẩy mạnh kinh doanh và sẽ có thêm khách hàng thuê mới trong nửa sau năm 2024, qua đó doanh thu từ cho thuê nhà xưởng xây sẵn của công ty có thể đạt 108 tỷ đồng (tăng 28% so với nửa cuối năm 2023).
Trong năm 2025, công ty dự kiến xây dựng thêm nhà xưởng xây sẵn tại lô 3A (khoảng 10.000 m2) và nhà xưởng cao tầng tại KCN Long Hậu 1 (khoảng 13.000 m2), qua đó nâng tổng diện tích khai thác lên 136.800 m2 (tăng 20% so với năm 2024).
Tiếp theo là CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP), hiện đang khai thác 119.000 m2 nhà xưởng xây sẵn (tỷ lệ lấp đầy 75%), so với quy mô quỹ đất thương phẩm khoảng 1.000ha thì diện tích khai thác nhà xưởng xây sẵn tương đổi nhỏ. Tuy nhiên, với nhu cầu nhà kho xây sẵn, đặc biệt tại các thành phố cấp I, thì SIP có dư địa để khai thác hiệu quả hơn với quỹ đất KCN tại TP HCM (KCN Lê Minh Xuân 3 - với tỷ lệ lấp đầy 32%, trong đó khu A chưa được khai thác hiệu quả).
Hiện nay, SIP đang phối hợp với CBRE (công ty nghiên cứu và phát triển bất động sản) để phát triển hệ thống nhà kho xây sẵn và trung tâm logistic tại KCN Lê Minh Xuân 3. Phương án này kỳ vọng sẽ giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh của KCN Lê Minh Xuân 3 trong các năm sau.
