Căn hộ chung cư là loại hình chủ đạo khi chiếm đến 70% tổng nguồn cung nhà ở năm 2024. Trong đó, căn hộ hạng sang vẫn lấn át hoàn toàn so với các phân khúc giá rẻ khác, khi có đến 10.000 sản phẩm có giá 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Căn hộ hạng sang lấn át thị trường nhà ở năm 2024
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2024 vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng. Trong đó, căn hộ chung cư là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 và chủ yếu là phân khúc căn hộ hạng sang.
Nguồn cung vẫn thiếu các sản phẩm phù hợp, căn hộ giá bình dân vốn là nhu cầu chính của thị trường, chính thức "vắng bóng". Nguồn căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng ít ỏi, chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025.
Nguồn cung mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ mới, tỷ trọng thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2023. 
Năm 2024, có đến 10.000 sản phẩm căn hộ hạng sang trên 80 triệu đồng/m2. Ảnh: Thái Nguyễn
Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.
Với doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển. Khi theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.
Nguyên nhân khiến phân khúc căn hộ hạng sang tăng mạnh
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ theo năm này vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng rất lớn.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân. Việc nhu cầu nhà ở chính của thị trường là nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể "rẻ" và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Pause
00:00
00:29
00:37
Mute
Powered by
GliaStudio
Nguyên nhân căn hộ hạng sang 80 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều? - Ảnh 2.
Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện sẽ giúp cân bằng thị trường, giúp kìm hãm giá nhà tăng cao. Ảnh: Viết Niệm
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn.
"Các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở các khu vực ven đô hoặc khu vực có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ. Do đó, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội", ông Đính nhận định.
Để cân đối nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ hạng sang và giá rẻ, ông Đính cũng cho rằng cần tiếp tục rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Cùng với đó, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Bên cạnh đó, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Đối với các doanh nghiệp, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để gỡ vướng cho các dự án, cần bám vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án vừa sức ở các thị trường ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.
