Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.

Vướng mắc về pháp lý

Sau một thời gian dài “im hơi lặng tiếng”, Mê Linh bất ngờ được nhắc lại trên bản đồ bất động sản khi chuẩn bị đón loạt “ông lớn” về triển khai các dự án. Thị trường khu vực này thời gian qua có xu hướng sôi động hơn, giao dịch tăng nhẹ ở một số dự án có pháp lý rõ ràng.

Nhìn lại quá khứ, Mê Linh là một trong những khu vực bị "bỏ quên" suốt thời gian dài. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết từ 2008-2009 đến nay Mê Linh gần như không thay đổi. Chỉ có một số dự án đang rục rịch xây dựng như HUD Mê Linh Central, còn lại phần lớn là "treo", vướng điều chỉnh quy hoạch hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.

Theo ông Toản, khu vực này đang tồn tại một số vấn đề kéo dài nhiều năm, từ việc lập lại quy hoạch sau sáp nhập vào Hà Nội, tới việc tính lại tiền sử dụng đất khiến chi phí của nhiều dự án bị đội lên. Hệ quả là nhiều dự án bị “đóng băng”, sau hàng chục năm vẫn "loay hoay" với điều chỉnh quy hoạch.

“Có nhà đầu tư theo dự án mười mấy năm nhưng đến giờ vẫn chưa có đất. Những tranh chấp kéo dài và chi phí đầu vào tăng mạnh khiến việc tái khởi động một dự án cũ trở nên khó khăn hơn rất nhiều” – ông Toản chia sẻ với VietnamFinance.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng hai nguyên nhân chính khiến Mê Linh “đi chậm” là thanh khoản yếu và thủ tục pháp lý vướng từ thời điểm sáp nhập. “Nhiều quy hoạch phải làm lại từ đầu, thủ tục kéo dài đến tận bây giờ vẫn chưa xử lý xong. Khi thị trường Hà Nội trầm lắng, các nhà đầu tư lại càng ít mặn mà với khu vực có nhiều rủi ro pháp lý như Mê Linh” – ông Quê nói với VietnamFinance.

Chính từ những “điểm nghẽn” đó, sự xuất hiện của các tập đoàn lớn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa nhất định. Nhưng theo các chuyên gia, cần thận trọng khi đánh giá mức độ ảnh hưởng của “sóng thông tin”.

Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng khi có các "ông lớn" về, môi giới và nhà đầu tư nhỏ lẻ thường đi theo, khiến thị trường sôi động hơn. Nhưng để phát triển bền vững, khu vực phải tạo ra giá trị thật, từ quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đến tiến độ dự án chứ không thể dựa vào vài “điểm sáng” đơn lẻ.

Những tín hiệu ấm lên của Mê Linh thời gian gần đây, vì thế, vẫn mang tính “thăm dò”, chưa thể coi là sự hồi phục thực sự. Giao dịch xuất hiện nhưng chưa đủ rộng, giá có tăng nhưng không đột biến và thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào sự kỳ vọng hơn là yếu tố nền tảng.

Có đủ lực để bứt phá?

Dù còn nhiều nghi vấn, các chuyên gia đều cho rằng Mê Linh sở hữu những điều kiện mà ít khu vực ven Hà Nội còn giữ được: quỹ đất rất lớn, vị trí kết nối thuận lợi, mặt bằng giá còn thấp và dư địa tăng trưởng khá rõ. Song, những điều kiện này chỉ có thể phát huy nếu nút thắt pháp lý và quy hoạch được xử lý một cách triệt để.

Ông Toản nhấn mạnh rằng việc thay đổi quy hoạch sau khi Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội là nguyên nhân kéo dài sự trì trệ. Các dự án treo liên quan đến tranh chấp, giải phóng mặt bằng dở dang hoặc nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất sẽ cần có chính sách giải quyết. “Mê Linh vướng ngay từ pháp lý. Nếu tháo được nút thắt này thì cả khu vực sẽ thay đổi và có thể phát triển rất nhanh” – ông Toản nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Khánh cũng cho rằng các doanh nghiệp có năng lực sẽ triển khai dự án hiệu quả, nhưng những dự án treo vẫn cần cơ chế tháo gỡ. “Phải có tính đồng bộ cả khu vực mới có thể phát triển bền vững. Nếu chỉ ‘xôi đỗ’ vài dự án riêng lẻ, sự phát triển sẽ khó lan tỏa” - ông Khánh nói.

Cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố then chốt. Vành đai 4, đang được thi công đi qua Mê Linh, hứa hẹn rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển về trung tâm Hà Nội và được giới đầu tư đánh giá cao.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, mặc dù hạ tầng vài năm gần đây đã cải thiện, nhưng chưa đủ để tạo “cú hích” lớn; giá nhà đất tăng nhẹ nhưng chưa đột biến, bởi hạ tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Khi vành đai 4 và trục Nhật Tân – Nội Bài kết nối hoàn chỉnh, Mê Linh sẽ có lợi thế giao thông rõ rệt, mở ra cơ hội cho sự phát triển mạnh hơn trong tương lai.

Giới chuyên môn nhìn nhận, sự quan tâm của các tập đoàn lớn là yếu tố tốt, nhưng không đảm bảo thị trường sẽ “bùng nổ”. Thực tế cũng cho thấy Mê Linh từng có những giai đoạn “tăng nhiệt” nhờ thông tin của các dự án, nhưng không kéo dài vì nền tảng thị trường chưa đủ vững. Ông Toản đánh giá: “Nhà đầu tư lớn có hệ thống môi giới và truyền thông mạnh, thị trường vì thế sẽ sôi động. Nhưng quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án”.

Các chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, thị trường sẽ tiếp tục ấm dần, chủ yếu ở phân khúc có pháp lý rõ ràng. Giá tăng nhưng theo xu hướng nhẹ, không đột biến.

Về trung hạn, khi vành đai 4 hoàn thiện và một số dự án lớn được tháo gỡ, Mê Linh có thể bước vào chu kỳ phục hồi thực sự. Dòng vốn của các doanh nghiệp lớn nếu đi kèm triển khai thực chất sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa.

Về triển vọng dài hạn, các chuyên gia nhận định Mê Linh có thể trở thành một cực tăng trưởng mới của phía tây bắc Hà Nội, cạnh tranh trực tiếp với Đông Anh. Ông Toản nhìn nhận: “Trong 3-5 năm tới, Mê Linh có thể trở thành thị trường trọng điểm của Hà Nội”.

Tuy nhiên, triển vọng này chỉ thành hiện thực nếu địa phương giải quyết được vấn đề pháp lý và bảo đảm tính đồng bộ trong phát triển đô thị. Nếu không, Mê Linh có nguy cơ lặp lại vòng luẩn quẩn của nhiều năm trước: có tiềm năng nhưng không thể bứt phá.

Ánh Dương-Link gốc