“Đừng đầu tư bất động sản kiểu hời hợt. Các bạn lao ra thị trường chỉ muốn kiếm tiền của người khác nhưng không quan tâm tới việc có thể bị người ta lấy tiền của mình…”, ông Lê Quốc Kiên – Nhà đầu tư kì cựu, cố vấn đầu tư bất động sản mở đầu buổi chia sẻ với chúng tôi.
Ông Lê Quốc Kiên: 500 triệu với nhiều người làm công ăn lương là số vốn khá lớn. Nếu người giỏi thì phải sau 5-10 năm đi làm mới có được. Nếu thu nhập ở mức dưới 15 triệu đồng/tháng thì tích luỹ sẽ rất lâu. Thậm chí, với nhiều người số tiền này có khi cả đời không với tới được.
Để dư ra dòng vốn đầu tiên trong đời nhiều người phải khá nghiêm ngặt trong việc chi tiêu và tiết kiệm. Thế nhưng, có một thực tế là những nhà đầu tư thua lỗ, mất tiền lại chính là những nhà đầu tư mới có vài trăm triệu đầu tiên này.
Có hai lý do dẫn đến điều này. Thứ nhất, đây là deal đầu tiên nên nhà đầu tư không có kiến thức kinh nghiệm. Thứ hai, tâm lý vội vàng muốn gia tăng nhanh tài sản. Vì hai lý do này nên nhà đầu tư chỉ quan tâm tới một tiêu chí duy nhất khi đi đầu tư là trong vòng thời gian vài tháng, một năm, hai năm lời được bao nhiêu. Họ bỏ qua hoặc không biết để tìm hiểu hàng loạt các biến số khác như pháp lý, quy hoạch, cấp phép xây dựng, hạ tầng, tiện ích, mật độ dân cư, giá hiện tại của khu vực, lý do tiềm năng tăng giá tương lai,...
Ông Lê Quốc Kiên
Ông Lê Quốc Kiên: Tôi phân tích đơn giản thế này: Một người học hết lớp 12 mới đi làm được, hoặc những bạn học đại học là 17 năm. Trung bình chúng ta mất 12 đến 17 năm để có thể đi ra ngoài kiếm tiền được. Thế nhưng có khi chỉ cần 1 giây có thể đánh mất tiền tỉ khi đầu tư bất động sản. Chúng ta bỏ ra vài trăm triệu đến vài tỉ đồng để mua bất động sản nhưng lại tìm hiểu tài sản hời hợt hoặc không tìm hiểu. Đây là điều vô lý.
Hầu hết nhà đầu tư mới chỉ quan tâm duy nhất việc cam kết ra hàng và cam kết lợi nhuận. Họ đầu tư theo lời hứa của bên bán mà không tìm hiểu, kiểm chứng lại thông tin, thị trường. Những nhà đầu tư cá mập và môi giới nắm bắt tâm lý này sẽ tập trung vào những cam kết kiểu như “anh cứ đầu tư đi, chỉ 500 triệu thôi, trong vòng 1 năm em ra hàng cho anh 600 - 700 triệu”, “một lời một gấp đôi”.
Sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư mới tham gia thị trường là không chuẩn bị gì chỉ nghe những lời hứa. Các bạn lao ra thị trường chỉ muốn kiếm tiền của người khác mà không quan tâm tới việc có thể bị người ta lấy tiền của mình.
Chưa kể, nhà đầu tư mới dễ bị rơi vào bẫy lòng tham. Họ sẽ được nghe kể về những câu chuyện trúng đất, tài sản tăng giá bằng lần trong vòng vài năm, từ đó thấy ham và xuống tiền.
Ông Lê Quốc Kiên: Tôi đã mất trắng số tiền tích cóp khi lần đầu tiên đầu tư mua chung đất lớn chờ ra sổ riêng. Đất bị dính quy hoạch phóng đường. Lúc đó, tôi không biết tìm hiểu hay kiểm tra những thông tin gì, chỉ bỏ tiền và đặt niềm tin vào người cùng đầu tư vì họ đã nhiều lần thắng lớn; đồng thời kì vọng giá tăng gấp 3, gấp 5 lần sau 2-3 năm. Thực tế, vấn đề bị thay đổi quy hoạch cũng nằm ngoài tầm kiểm soát của họ.
Bên cạnh đó, tôi biết vài trường hợp bạn của mình cũng như vậy. Vào năm 2018, tại Bình Dương, môi giới giới thiệu dự án đang kêu gọi đầu tư với vốn 1,4 tỉ đồng/lô, nhưng chỉ cần đặt cọc trước 600 triệu. Số tiền còn lại 3 đến 6 tháng sau ra sổ mới đóng đủ. Đồng thời, họ cam kết cho dù chưa ra sổ vẫn có thể bán ra lại được 1,6 tỉ trong vòng 3 tháng. Còn 6 tháng sau ra sổ cam kết bán ra 1,8 tỉ. Bạn tôi nhẩm nhanh, chỉ cần bỏ ra vốn ban đầu 600 triệu đã có thể lời ngay 200 triệu trong 3 tháng hoặc 400 triệu trong 6 tháng, nên quyết định đầu tư chỉ vì cam kết này.
Tuy nhiên, kết quả là chỗ đó dự án bị vướng pháp lý. Nhà đầu tư đã đóng đến 1 tỉ nhưng hơn 2 năm sau mới ra được sổ. Đáng nói, dù ra sổ nhưng nhà đầu tư chỉ bán được 1,5 tỷ. Từ cam kết thời gian ra pháp lý đến giá bán ra đều khác xa hoàn toàn so với ban đầu. Sau này, trong quá trình liên hệ nhiều môi giới nhờ bán ra (vì bạn sales bán hàng đầu tiên đã không liên lạc được), nhà đầu tư phát hiện: hơn 2 năm trước, anh đã mua giá của tương lai sau đó 2 năm. Nghĩa là lúc đó giá thị trường xung quanh chỉ tầm 8 đến 10 triệu đồng/m2 nhưng nhà đầu tư phải mua với giá 18 triệu đồng/m2. Dẫu vậy, đây vẫn là trường hợp nhà đầu tư may mắn vì đất đã ra sổ và bán thu lại được vốn, không bị mất trắng.
Một trường hợp khác, nhà đầu tư để dành được 2 tỷ đồng. Lần đầu tiên trong đời đi xem đất để đầu tư. Vị này dành 2 buổi đi Củ Chi (Tp.HCM) để thực tế xem nhà đất nhưng không mua. Buổi thứ 3 xuống Bình Dương và “cọc” ngay khi vừa xem đất, không tìm hiểu bất kì thông tin nào tại khu vực mà chỉ dựa vào lời cam kết bán hàng từ một môi giới.
Ông Lê Quốc Kiên: Nhà đầu tư không nên quá tin vào những câu chuyện lời nhiều trong đầu tư bất động sản. Thực ra người lời nhiều là có thật, nhưng không phải số đông. 10 người đầu tư bất động sản, 8 người thua lỗ. Họ từng phải mất nhiều tiền, trải qua thời gian dài lăn lộn và cực kỳ dày dạn kinh nghiệm trên thị trường. Những thương vụ đầu tiên của họ từng vấp váp, và giờ họ sẽ đi kiếm tiền lại từ chính các nhà đầu tư mới.
Cho nên, trước khi đầu tư, nhà đầu tư hãy dành ít nhất 6 tháng đến 1 năm đi tìm hiểu, học hỏi về thị trường. Bây giờ có rất nhiều kênh chia sẻ thông tin về bất động sản qua báo đài, group cư dân dự án, nhà đầu tư. Tham gia và lắng nghe thông tin đa chiều, thực tế từ nhiều người khác nhau sẽ hạn chế rủi ro đầu tư.
Khi đã có một lượng kiến thức nền vừa đủ thì mọi người có chia sẻ như thế nào thì nhà đầu tư vẫn có thể tự kiểm chứng lại. Khi hội đủ thông tin hãy bắt đầu xuống tiền đầu tư. Đừng bao giờ đầu tư bất động sản kiểu hời hợt, rất dễ mất tiền tỉ.
Theo ông, khi mới bắt đầu đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên kì vọng mức lợi nhuận như thế nào là hợp lý?
Ông Lê Quốc Kiên: Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, khi hướng tới sự an toàn, họ chỉ kỳ vọng lợi nhuận khoảng 15% - 20%/năm. Ví dụ đầu tư 5 tỷ kỳ vọng lời 700 triệu đến 1 tỷ/năm là đủ. Những nhà đầu tư có số vốn lớn hơn thậm chí kỳ vọng lợi nhuận chỉ tầm 12% - 15%/năm.
Ngược lại, những nhà đầu tư vốn mỏng và ít kinh nghiệm lại muốn lời nhiều; mong muốn lợi nhuận tính bằng lần. Cuối cùng để lại hậu quả như chia sẻ ở trên. Theo đó, với nhà đầu tư mới chỉ nên kì vọng lợi nhuận vừa tầm, hướng đến sự an toàn trong những lần đầu mua bán.
Ông Lê Quốc Kiên: Có 2 dạng sử dụng vốn ban đầu. Thứ nhất là nhóm có tổng vốn đầu tư là 500 triệu đồng. Số vốn này có ít sự lựa chọn, dễ phải tham gia vào các thương vụ mua chung vì không đủ vốn tự mua một mình.
Trường hợp này, nếu muốn an toàn tự đứng tên chủ quyền bất động sản, chắc chắn nhà đầu tư phải ra khu vực tỉnh. Nếu đã ra vùng ven thì nhà đầu tư nên kiếm những chỗ ở quê của mình, nơi lớn lên và sinh ra; có nhiều mối quan hệ để có thể nhờ cậy hoặc trông coi đất; tránh lan man đi tìm đất các nơi khác.
Thứ hai là nhóm có tổng đầu tư có thể từ 1 tỷ đến 1,5 tỷ, có sẵn 500 triệu. Có nghĩa là họ sẽ sử dụng thêm đòn bẩy vay thêm 500 triệu đến 1 tỷ. Với phương án đòn bẩy thêm vốn, thì cứ mỗi 500 triệu tiền vay thêm, mỗi tháng sẽ đóng 7 triệu tiền gốc và lãi.
Ví dụ, hàng tháng gia đình có thu nhập 40 triệu, chi phí sinh hoạt gia đình 25 triệu, còn 15 triệu. Số tiền này sẽ đủ trả gốc và lãi hàng tháng cho khoản vay 1 tỷ. Đây là cách xem như sử dụng trước số tiền tương lai của bản thân. Phương án này nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, tăng cơ hội tự sở hữu, tự quyết được tài sản của mình, không phải đứng chung mua chung với ai.
Tuy nhiên, với bất động sản dạng ít tiền ở xa thì thanh khoản sẽ chậm. Khi có sóng, các nhà đầu tư và môi giới ùn ùn kéo tới. Khi họ bán hàng xong sẽ rút đi, nhà đầu tư sẽ rất khó kiếm được người bán lại hàng. Lúc này chỉ có bán cho dân địa phương, mà điều này chỉ thuận lợi khi nhà đầu tư mua đất ở quê, có đủ mối quan hệ.
Theo ông, đầu tư đất quê nhà đầu tư cần lưu ý điều gì nhất?
Ông Lê Quốc Kiên: Hãy tập trung ở những khu vực hành chính ở tỉnh, huyện, thị xã vì hạ tầng, tiện ích và mật độ dân cư sẽ phát triển từ lõi trung tâm đi ra. Lấy mốc trong bán kính 2km quanh nơi đặt các trung tâm hành chính, Ủy ban nhân dân. Quá khoảng cách này, rất có thể nhà đầu tư phải chờ rất lâu dân cư mới đông lên.
Xin cảm ơn chia sẻ của ông!
