Cuộc đua trong mảng bất động sản KCN chứng kiến sự nhập cuộc của nhiều doanh nghiệp ngoài ngành. Việc có thêm các dự án mới sẽ tăng sức cạnh tranh của thị trường KCN Việt Nam.

Tại báo cáo mới công bố, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết đến nay Việt Nam đã mở rộng quỹ đất cho các khu công nghiệp (KCN) lên đến 150.000 ha, dần khẳng định vị thế là một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu khu vực Đông Nam Á.

Thực tế, chỉ riêng tháng 11, Chính phủ và nhiều địa phương đã liên tiếp chấp thuận, duyệt quy hoạch cho hơn 10 dự án KCN quy mô lớn từ Bắc vào Nam, hình thành hàng nghìn ha đất KCN.

Từ phía doanh nghiệp, các công ty trong và ngoài ngành cũng đang lên kế hoạch mở rộng hàng nghìn ha diện tích KCN thông qua việc đề xuất dự án mới hoặc M&A. Việc bổ sung nhiều dự án mới kỳ vọng làm tăng nguồn cung đất, nhà xưởng, kho bãi, qua đó làm tăng khả năng cạnh tranh của thị trường KCN Việt Nam.

Khu công nghiệp mọc "như nấm sau mưa"

Mới đây nhất, ngày 28/11, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký quyết định chấp thuận cho CTCP Khu công nghiệp Xuân Quế là nhà đầu tư dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (giai đoạn 1), tỉnh Đồng Nai. Dự án có quy mô 1.000 ha.

Cũng trong tháng 11, hàng loạt doanh nghiệp, cả trong nước lẫn nước ngoài, được chấp thuận đầu tư các KCN quy mô 170-450 ha tại các tỉnh phía Bắc.

HĐND TP Hà Nội, trong kỳ họp chuyên đề mới đây đã thông qua nhiệm vụ quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2.000 đối với 3 KCN, tổng diện tích hơn 600 ha, gồm KCN Bắc Thường Tín, KCN Phụng Hiệp (cùng thuộc huyện Thường Tín) và KCN sạch Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn).

Ở phía Nam, HĐND tỉnh Bình Dương cũng thông qua đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5.000) KCN Đất Cuốc tại xã Đất Cuốc, huyện Bắc Tân Uyên với diện tích 523 ha.

Kinh Bắc, Hòa Phát, Idico, Hà Đô... đua mở rộng quỹ đất

Phần lớn dự án được chấp thuận đầu tư thời gian qua đều đã nằm trong kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp từ giai đoạn trước.

Hiện tại, một loạt "đại gia" ngành bất động sản KCN đang đặt mục tiêu mở rộng hàng nghìn ha đất. Thậm chí, nhiều tên tuổi ngoài ngành cũng tham vọng lấn sân sang thị trường được cho là nhiều tiềm năng này.

Ban lãnh đạo Idico nhiều lần cho biết doanh nghiệp đặt mục tiêu mở rộng 2.000 ha đất KCN trong thời gian tới. Hiện doanh nghiệp đang đẩy mạnh triển khai kế hoạch đề ra và đạt nhiều tín hiệu khả quan. Tháng 9 vừa qua, một công ty con của Idico đã được duyệt làm nhà đầu tư của dự án KCN Mỹ Xuân B1-CONAC mở rộng quy mô 111 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trước đó, vào tháng 6, một công ty con khác của doanh nghiệp này cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Tấn Phước 1 tại Tiền Giang với diện tích 470 ha.

Ngoài ra, Idico còn góp vốn thành lập Idico Vinh Quang để đầu tư vào KCN Vinh Quang (Hải Phòng) với diện tích giai đoạn 1 là 350 ha, dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/2.000.

Tương tự, Đô thị Kinh Bắc của đại gia Đặng Thành Tâm riêng năm nay đã hoàn tất giải phóng mặt bằng cho 200 ha tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) và sẵn sàng cho thuê ngay khi dự án được phê duyệt. Ngoài ra, doanh nghiệp này đang tích cực mở rộng quỹ đất tại phía Nam, điển hình tại Long An với KCN Lộc Giang, KCN Tân Tập.

Hòa Phát của tỷ phú Trần Đình Long cũng đang đẩy mạnh “săn” quỹ đất mới với kế hoạch phát triển thêm nhiều KCN, hướng tới mục tiêu sở hữu 10 dự án. Đến nay, tổng diện tích đất KCN đã được duyệt quy hoạch của "vua thép" đã đạt trên 1.130 ha.

Lãnh đạo Tổng công ty Viglacera thì cho biết sẽ khảo sát, đề xuất lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư triển khai các dự án KCN mới tại các địa phương có lợi thế về hạ tầng, thu hút đầu tư và khả năng kinh doanh. Công ty sẽ thành lập các pháp nhân, chi nhánh mới để triển khai thực hiện các dự án như KCN Phù Ninh (400 ha) và KCN Bắc Sơn (200 ha) tại Phú Thọ; KCN Đông Mai mở rộng (150 ha) tại Quảng Ninh; KCN Tây Phổ Yên (868 ha) tại Thái Nguyên…

Dự kiến đến năm 2025, doanh nghiệp sẽ ghi nhận tăng thêm quỹ đất KCN 2.000-3.000 ha tại các địa bàn tiềm năng.

"Cơn sốt" bất động sản KCN cũng kéo theo nhiều doanh nghiệp ngoài ngành tham gia. Tập đoàn Hà Đô gần đây đã được UBND các tỉnh Ninh Thuận, Long An, Hưng Yên chấp thuận nghiên cứu lập quy hoạch các KCN trên địa bàn với tổng quy mô 1.000 ha. Dù là lĩnh vực mới, Hà Đô kỳ vọng đây sẽ là mảng trọng điểm trong giai đoạn 2025-2030 của tập đoàn.

Một khu công nghiệp đang xây dựng có diện tích 143 ha tại Hưng Yên. Ảnh: Việt Linh.

Lãnh đạo Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) cho biết đang để ý 4 khu đất phát triển KCN với quy mô trên dưới 2.000 ha. Tháng 6 vừa qua, DIC Holdings - thành viên của DIC Corp - đã hợp tác với Công ty TNHH Phát triển hạ tầng KCN Vạn Thương để được ưu tiên làm tổng thầu thi công hạ tầng dự án KCN 400 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt thì đang nghiên cứu, tìm kiếm quỹ đất sạch và triển khai nhiều dự án KCN tại Quảng Ngãi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Tháp… Riêng tại Đồng Tháp, Phát Đạt đã sở hữu gần 2.000 ha đất công nghiệp.

Taseco Land cũng khởi công dự án KCN Đồng Văn 3 quy mô hơn 200 ha tại Hà Nam hồi tháng 8 với tổng vốn đầu tư 2.300 tỷ đồng. Đây là dự án KCN đầu tiên trong kế hoạch phát triển 5 KCN có tổng quy mô hơn 1.000 ha của doanh nghiệp.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp tại CBRE Việt Nam, cho biết phần lớn dự án KCN mới được chấp thuận hoặc đề xuất ở phía Bắc đều nằm ở các tỉnh thành cấp 2 đang trong giai đoạn phát triển. Việc thành lập các KCN mới sẽ giúp thu hút thêm các doanh nghiệp sản xuất từ Trung Quốc.

Trong khi đó, các KCN mới ở phía Nam tập trung tại các tỉnh trọng điểm cấp 1 là Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An.

Các dự án mới sẽ tạo thêm nguồn cung đang thiếu hụt ở khu vực này, nhất là khi nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đón đầu các dự án hạ tầng mới ở Đông Nam Bộ như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3 TP.HCM đang được đẩy nhanh tiến độ để hoàn tất trong năm 2026.

Ông Lê Trọng Hiếu cho rằng việc hạn chế nguồn cung đất KCN hiện nay đã khiến giá thuê tăng, làm giảm tính cạnh tranh của thị trường Việt Nam.

"Các dự án mới sẽ sớm làm tăng nguồn cung, tăng khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản KCN trong nước", ông Hiếu nói.

Doanh nghiệp ngoại không thể ngồi yên

Trong khi các doanh nghiệp trong nước liên tiếp đề xuất và được chấp thuận đầu tư dự án KCN mới, nhóm doanh nghiệp ngoại cũng không thể ngồi yên và đang đẩy mạnh hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất.

Thống kê trong giai đoạn 2020 đến tháng 9/2024 của Cushman & Wakefield cho thấy tổng giá trị giao dịch M&A đất công nghiệp đã dẫn đầu mảng bất động sản nói chung với tỷ trọng 40% trên tổng giá trị 2,94 tỷ USD.

Chỉ tính riêng 9 tháng đầu năm nay, hoạt động M&A bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD.

Một số giao dịch nổi bật được đơn vị nghiên cứu dẫn ra như Tập đoàn Tripod Technology (Đài Loan, Trung Quốc) thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) để xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử hồi tháng 5. Hay tại Bắc Ninh, tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào KCN Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao lớn nhất thế giới.

Trước đó, vào tháng 3, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.

Ngoài các sản phẩm truyền thống, thị trường đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong KCN. Như hồi tháng 5, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres đã công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM.

Hay tháng 7, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với giá 26,5 triệu USD…

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho hay hiện doanh nghiệp vẫn liên tục nhận được yêu cầu từ các nhà đầu tư đối với các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua việc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động.

"Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và những nỗ lực của Chính phủ, chúng tôi tin rằng thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn đầu tư", bà Trang cho hay.

Link gốc