Khi thị trường bất động sản nói chung rơi vào trạng thái suy giảm và trầm lắng từ 2022 thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng lại càng bị nặng nề hơn. Từ đầu năm 2024, nhiều tín hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường nhưng riêng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thấy sự khả quan tích cực nào.
Báo cáo của DKRA Group cho thấy, trong quý I, cả nước có khoảng gần 5.000 căn condotel của 45 dự án cả cũ và mới được đưa ra thị trường với lượng tiêu thụ được khoảng chưa đầy 100 căn, một con số rất thấp so với trước đây.
Mới đây, trong bản tin tháng 5 của DKRA, có 1 dự án mới ra hàng với 34 căn được đưa ra và tiêu thụ là 1 căn. Tình hình này thực sự là rất không tốt không chỉ cho các chủ đầu tư (CĐT) mà còn cho cả thị trường bất động sản (BĐS) cũng như nguồn lực của cả xã hội, quốc gia và sự quản lý của Nhà nước.
Tuy nhiên, cũng trong tháng 5 vừa qua, có một vài dự án cũng bắt đầu rục rịch giới thiệu ra thị trường bất chấp góc nhìn tổng quan chưa được tích cực. Có thể dự án có những điểm riêng để tự tin đưa ra hấp dẫn khách hàng cũng như có thể như đây là một phép thử của thị trường cho phân khúc này ở nửa cuối năm 2024, khi mà chúng ta đang kỳ vọng rất nhiều cả về kinh tế vĩ mô cũng nói chung cũng như riêng cho thị trường BĐS. Nhưng không vì thế mà có thể đại diện đánh giá chung cho toàn bộ phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
.png)
Nguồn cung và lượng tiêu thụ condotel trong tháng 5. Ảnh: DKRA
Chúng ta thường kỳ vọng rằng du lịch phát triển mạnh thì BĐS nghỉ dưỡng cũng phát triển song song. Trong năm 2023 và 5 tháng đầu năm 2024 du lịch Việt Nam đã tăng mạnh trở lại cả về lượt khách nội địa và quốc tế. Nhưng BĐS nghỉ dưỡng vẫn khá im lìm nếu không nói là ảm đạm, trái ngược hẳn với giai đoạn 2016-2018.
Năm 2024 mục tiêu của ngành du lịch là đón khoảng 18 triệu lượt khách quốc tế và 110 triệu lượt khách nội địa, doanh thu từ du lịch khoảng 840.000 tỷ đồng (tức là tương đương với con số cao nhất của 2019 trước dịch COVID-19. Vậy tại sao du lịch đang phát triển mạnh trở lại mà BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm như vậy? Để trả lời cho câu hỏi này cùng nhìn lại một số vấn đề không ổn của BĐS nghỉ dưỡng từ trước đến nay.
Thứ nhất, do sự phát triển ồ ạt trong suốt giai đoạn 2015-2020 các dự án được cấp tràn lan, số lượng quá nhiều, dẫn đến dư thừa, vượt quá sức mua chung. Sau khi mở bán xong nhưng nhiều dự án hoạt động cầm chừng hoặc dở dang bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực đất đai của Nhà nước cũng như cảnh quan thiên nhiên bị nham nhở.
Thứ hai, một sai lầm nghiêm trọng hàng đầu của nhiều người mua BĐS nghỉ dưỡng trước đây là cho rằng có thể đầu tư rồi bán lại như BĐS nhà ở hoặc vì chạy theo cam kết lợi nhuận để hy vọng có thể sớm hoàn vốn. Nhắc lại BĐS nghỉ dưỡng chỉ dành cho người có tiền nhàn rỗi và muốn đa dạng hoá tài sản. Do đặc thù phải chịu thêm nhiều chi phí, lợi nhuận từ việc hoạt động của 1 căn condotel khó có thể nào như 1 căn hộ ở. Vì vậy, khi nhiều người lao vào đầu tư condotel (BĐS nghỉ dưỡng nói chung) rồi bị mắc kẹt, không thể thoát được, từ đó dẫn đến sự thoái trào chung của cả phân khúc.
Thứ ba, chưa có trong luật đối với condotel, biệt thự, shophouse… chưa có chủ quyền, chưa rõ trách nhiệm của các bên liên quan. Giai đoạn 2016-2019 phân khúc này nháo nhào rối như canh hẹ, với những thuật ngữ khó hiểu như "đất ở không phát sinh đơn vị ở".
Thứ tư, việc nhiều dự án khi mở bán ra thì đẹp như tranh vẽ, các dự án chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thực tế triển khai dẫn đến hoạt động không hiệu quả (cộng với việc dư thừa), lợi nhuận không thực hiện được chi trả cho chủ sở hữu… dẫn đến mất niềm tin của khách hàng. Thế nhưng chưa có chế tài cụ thể khi các CĐT không thực hiện đúng trách nhiệm trong hợp đồng giao dịch. Điển hình là vụ Cocobay, đến nay vẫn là bài học lớn.
Thứ năm, một nguyên nhân nữa cũng đáng chú ý đó là dù lợi nhuận không cao nhưng giá bán rất cao, thậm chí cao hơn cả giá bán nhà ở lâu dài trong khi tâm lý và tư duy của người mua cho rằng BĐS nghỉ dưỡng là loại hình sở hữu có thời hạn (thậm chí có những dự án thời hạn chỉ còn khoảng chưa đến 30 năm) thì phải rẻ hơn giá bán nhà ở lâu dài.
Tổng hợp những điều trên thì thấy rõ, ngoài vấn đề về năng lực tài chính thì khách hàng, người mua bây giờ hiểu biết hơn, thận trọng hơn rất nhiều so với như giai đoạn trước đây.
Một số đề xuất trong ngắn và dài hạn
Với tình hình hiện tại, làm thế nào để giải quyết được hướng đi tốt cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng là câu hỏi lớn đặt ra. Song, điều này cần có sự thay đổi từ nhiều phía, từ cơ quan chức năng cho đến CĐT và cả người mua sở hữu.
Một là, phải tập trung phối hợp các bên liên quan để có giải pháp giải quyết dứt điểm các dự án đang còn vướng mắc, khó khăn mà ảnh hưởng đến người mua. Giải quyết được các dự án này thì mới lấy lại niềm tin của người mua đối với thị trường phân khúc này.
Hai là, đẩy nhanh việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho khách mua những dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động ngay khi luật mới có hiệu lực.
Ba là, để tháo gỡ khó khăn chung và kích thích cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, khía cạnh pháp lý cần xem xét mở rộng cho người nước ngoài được mua condotel - officetel, đây sẽ là 1 tác động tích cực để đa dạng khách mua, thu hút luồn vốn từ nước ngoài. Vấn đề này có nhiều người lo ngại về an ninh quốc gia. Sự lo lắng này có vẻ hơi thái quá, trong khi mà luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở căn hộ chung cư (không quá 30%). Và hơn nữa, bản chất của BĐS nghỉ dưỡng là giao cho đơn vị quản lý vận hành thành du lịch khách sạn và người chủ sở hữu có khảng 1 thời gian từ 12-30 ngày/năm được sử dụng.
Một dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: M.Phượng
Bốn là, quy định rõ về pháp lý đối với loại hình này, từ việc ra chủ quyền đến các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên từ CĐT - vận hành - khách mua bao gồm cả các chế tài khi có bất kỳ bên nào không thực hiện được nghĩa vụ trách nhiệm của mình.
Năm là, soát lại các dự án đã/đang triển khai hiện gặp các vấn đề và có những phương hướng giải pháp để tháo gỡ, như dự án Coco Bay có ý kiến đề xuất chuyển đổi thành nhà ở thương mại, hoặc thu hồi những dự án không triển khai…
Sáu là, quy hoạch và thống nhất lại chiến lược phát triển loại hình BĐS nghỉ dưỡng này từ ở cấp trung ương đến mỗi địa phương, kết hợp chặt chẽ với lĩnh vực du lịch, văn hoá, thể thao… để có sự phát triển đồng bộ trong tương lai, khai thác được thế mạnh mỗi địa phương đồng thời tạo kiểm soát được nguồn cung hợp lý tránh phát triển tràn lan gây ra khủng hoảng thừa nguồn cung như vừa qua.
Bảy là, đặc biệt tập trung nhiều hơn vào lĩnh vực wellness - tạm gọi là BĐS xanh đang rất phát triển và là xu hướng từ 5-6 năm nay, mang lại hiệu quả, lợi ích cũng như lợi nhuận cao hơn. Khuyến khích các dự án có tính tích hợp quy mô để tạo thành quần thể hoặc hệ sinh thái dự án du lịch để từ đó hoạt động sẽ hiệu quả hơn.
Cuối cùng, nâng cao tiêu chí yêu cầu về năng lực của CĐT từ tài chính đến vấn đề về bảo vệ cảnh quan thiên nhiên môi trường, đồng thời siết chặt quản lý với các chế tài với những chủ đầu không đủ năng lực và/hoặc không thực hiện được các cam kết.
BĐS nghỉ dưỡng là một phân khúc không thể thiếu của thị trường BĐS. Tuy nhiên, là phân khúc đặc thù, không như nhà ở và cũng không dành cho số đông nên cần phải có chiến lược phát triển hợp lý cũng như sự ổn định và bền vững, đảm bảo các quyền lợi của tất cả các khía cạnh từ nhà nước, doanh nghiệp, người mua, môi trường thiên nhiên và môi trường kinh doanh.
Đối với người có ý định mua BĐS nghỉ dưỡng thì cũng phải cân nhắc thật kỹ càng các yếu tố như tiềm lực tài chính cá nhân, phân tích dự án, năng lực của CĐT và đơn vị vận hành, sự phát triển du lịch của địa phương có dự án…
