Tồn kho bất động sản cán mốc gần 499.000 tỷ đồng vào cuối quý 3/2025, tăng 26% so với đầu năm, trong khi toàn thị trường chỉ ghi nhận 136.600 giao dịch, tương đương 87% quý trước cho thấy nguồn cung mới đang bỏ xa tốc độ hấp thụ.
Tồn kho bất động sản “khủng”, khi con số lên tới gần nửa triệu tỷ đồng
Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, thị trường trong quý 3/2025 ghi nhận khoảng 136.600 giao dịch bất động sản, tương đương 87% so với quý trước và đạt 97% mức giao dịch của cùng kỳ năm 2024. Riêng phân khúc nhà ở gắn liền với đất và căn hộ có khoảng 32.100 giao dịch, giảm 16% so với năm trước.
Lượng hàng tồn tại các dự án trên cả nước vượt 26.700 sản phẩm, bao gồm hơn 6.300 căn hộ chung cư, khoảng 12.399 căn nhà riêng và gần 8.100 lô đất nền. So với quý 2/2025, tồn kho hai nhóm chung cư và nhà thấp tầng tăng 37%, trong khi phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm 31%.
.png)
Số liệu: Tổng hợp từ VietstockFinance.
Tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã chạm mốc gần 499.000 tỷ đồng vào cuối quý 3/2025, đánh dấu mức cao nhất nhiều năm trở lại đây.
So với đầu năm, quy mô tồn kho toàn ngành tăng khoảng 26%, phản ánh tốc độ triển khai dự án vượt xa khả năng tiêu thụ trong bối cảnh thị trường vẫn duy trì thanh khoản yếu.
Bên cạnh mức tăng chung, có tới 17 doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tổng tài sản. Đây là mức cảnh báo, phản ánh sự phụ thuộc lớn vào lượng hàng chưa tiêu thụ và khả năng xoay vòng vốn thấp trong ngắn hạn. So với cùng kỳ năm 2024, nhiều doanh nghiệp đã tăng quy mô tồn kho hàng chục phần trăm, trong khi doanh thu bán hàng không tăng tương ứng.
Trong nhóm doanh nghiệp ghi nhận tồn kho lớn, Novaland tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với 152.285 tỷ đồng vào cuối quý 3/2025. Con số này tương đương 31% tổng hàng tồn kho của toàn bộ 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Phần lớn tồn kho của Novaland nằm ở các dự án quy mô lớn như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City. Hơn 145.000 tỷ đồng là chi phí dở dang, trong khi hơn 7.300 tỷ đồng là sản phẩm đã hoàn thành nhưng chưa bán.
Quy mô tồn kho lớn đi kèm với áp lực tài chính tương ứng. Novaland đang dùng hơn 61.700 tỷ đồng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, còn tổng nợ vay tài chính lên tới gần 64.300 tỷ đồng, tăng hơn 2.600 tỷ đồng so với đầu năm.
.png)
Số liệu: Báo cáo tài chính hợp nhất các năm do Novaland công bố.
Trong nhóm doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, Kinh Bắc (KBC) lần đầu giữ vị trí dẫn đầu về giá trị hàng tồn kho, vượt 25.000 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 81% so với cùng kỳ. Động lực tăng chủ yếu đến từ dự án đô thị - dịch vụ Tràng Cát, nơi ghi nhận giá trị dở dang vọt lên hơn 16.200 tỷ đồng, tăng 92%. Bên cạnh đó, dự án KCN Lộc Giang cũng mở rộng mạnh, với phần tồn kho tăng gần 25 lần, lên hơn 1.400 tỷ đồng. Theo sau là Becamex IDC (BCM), ghi nhận hơn 22.200 tỷ đồng tồn kho, nhích 5% do chi phí đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quỹ đất tăng thêm.
Ở nhóm doanh nghiệp có quy mô lớn, Nhà Khang Điền (KDH) hiện ghi nhận gần 23.100 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 4%; Nam Long (NLG) ở mức hơn 17.800 tỷ đồng, giảm nhẹ 1%. Phát Đạt (PDR) có gần 15.000 tỷ đồng, tăng 6%; trong khi Đất Xanh (DXG) đạt hơn 14.600 tỷ đồng, tăng 9%.
.png)
Số liệu: Báo cáo tài chính hợp nhất các doanh nghiệp niêm yết.
Tính đến cuối quý 3, thị trường cũng cho thấy có 17 doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ hàng tồn kho vượt ngưỡng 50% tổng tài sản, phần lớn rơi vào nhóm phát triển dự án nhà ở.
Trong đó, HUDLAND (HNX: HLD) là cái tên nổi bật nhất khi khoản mục này chiếm tới 89% tổng tài sản. Giá trị tồn kho của doanh nghiệp đạt hơn 2.100 tỷ đồng, tăng 16% so với thời điểm đầu năm.
Regal Group (UPCoM: RGG) ghi nhận tồn kho vượt 3.600 tỷ đồng, tăng 4% và tương đương 69% tổng nguồn vốn. Tại Bất động sản Taseco (HoSE: TAL), hàng tồn kho đạt gần 7.300 tỷ đồng, chiếm 55% tổng tài sản và tăng tới 78% so với đầu năm. SJ Group (HOSE: SJS) cũng góp mặt trong nhóm có tỷ lệ tồn kho cao, khi giá trị dở dang gần 4.400 tỷ đồng, tương ứng 54% tổng tài sản, tăng 4%.
