Chỉ hơn một năm nay, Everland liên tiếp thâu tóm nhiều dự án bất động sản, thể hiện tham vọng lớn trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, trở ngại đến từ dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp liên tục âm, thậm chí cổ phiếu nằm trong diện kiểm soát.
Dự án Crystal Holidays Habour Vân Đồn của Everland
Dự án trọng điểm tại Vân Đồn
Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland (Everland, HoSE: EVG) hoạt động chính trong 3 lĩnh vực cốt lõi: bất động sản, xây dựng, thương mại - dịch vụ. Doanh nghiệp này gây chú ý trên thị trường bất động sản với danh mục dự án tại Vân Đồn, Quảng Ninh là Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (quy mô 2,6ha, tổng mức đầu tư 5.500 tỷ đồng).
Chủ đầu tư dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn là Công ty Cổ phần Everland Vân Đồn. Doanh nghiệp này được thành lập bởi sự kết hợp giữa Tập đoàn Everland (tỷ lệ vốn góp 60%), và nhóm nhà đầu tư địa phương gồm Công ty TNHH Một Thành viên Du lịch Mai Quyền cùng ông Tạ Đức Quyền (tổng tỷ lệ vốn góp 40%).
Tính đến cuối quý III/2024, Everland đã nhận hơn 500 tỷ đồng từ khách hàng đặt mua dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tăng 146% so với đầu năm.
Tham vọng của Everland ở Vân Đồn không chỉ dừng lại ở Crystal Holidays Harbour Vân Đồn. Ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Everland - còn nắm giữ 22% cổ phần Công ty Cổ phần Heritage Holdings (tại thời điểm tháng 10/2017) - cổ đông sáng lập góp 68% cổ phần Công ty Cổ phần Vân Đồn Heritage Road.
Vân Đồn Heritage Road là nhà đầu tư đề xuất lập quy hoạch siêu dự án Con đường di sản Vân Đồn, với 9 phân khu chức năng trải rộng trên diện tích 3.300 ha ở Vân Đồn, bao gồm 7 phân khu trên núi và phân khu các đảo.
Tại Vân Đồn Heritage Road, ông Vinh hiện là Phó Chủ tịch HĐQT, đồng thời là Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Heritage Holdings.
Loạt thương vụ M&A bất động sản kín tiếng
Ngoài địa bàn hoạt động trọng điểm tại Quảng Ninh, hơn một năm trở lại đây, Tập đoàn Everland rất tích cực gia tăng quỹ đất, trong đó nổi bật là các thương vụ M&A ở phía bắc và nam.
Thương vụ gần đây nhất của Everland thu hút sự chú ý là thâu tóm dự án NovaHills Mũi Né của Novaland. Cụ thể, vào tháng 4/2024, Novaland (HoSE: NVL) thông báo đã thoái toàn bộ vốn góp tại Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy với tổng giá trị chuyển nhượng là 1,9 tỷ đồng, ghi nhận khoản lỗ 797 tỷ đồng là chênh lệch giữa tổng giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ của tài sản thuần được ghi nhận.
Công ty Huỳnh Gia Huy thành lập từ năm 2005, là chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng Royal Ruby Villa Mũi Né (hay còn gọi là Nova Hill Mũi Né) quy mô 40 ha, vốn 1.400 tỷ đồng tại Phan Thiết, và đã tiến hành bàn giao từ quý II/2021.
Đáng chú ý, trong danh sách các đơn vị liên quan đến Tập đoàn Everland xuất hiện cái tên mới là Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy. Doanh nghiệp này do ông Lê Đình Tuấn (sinh năm 1978, em trai ông Lê Đình Vinh) làm Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật vào hồi tháng 3/2024, không lâu trước khi thương vụ trên diễn ra.
Tiếp đó, Tập đoàn Everland còn xuất hiện tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai). Dữ liệu cho thấy Công ty Cổ phần Everland An Giang (Tập đoàn Everland nắm 16,67% vốn) đã ký hợp đồng đặt cọc với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) nhận chuyển nhượng một phần dự án (14,3 ha) khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước vào cuối năm 2023.
Thậm chí ít ai biết rằng vào năm 2018, DIC Corp đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án Đại Phước với Công ty Cổ phần DCP Châu Á với tổng giá trị hợp đồng 183,5 tỷ đồng. Công ty này do ông Lê Đình Tuấn làm Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật. Tại thời điểm tháng 5/2024, Everland An Giang nắm 42% vốn góp tại DCP Châu Á.
Everland thâu tóm một phần dự án nằm trong Khu đô thị Bắc An Khánh. Ảnh: Đình Huy
Tại Hà Nội, vào cuối tháng 7/2023, Everland đã ký hợp đồng đặt cọc với Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh để thực hiện nhận chuyển nhượng ô đất HH5, huyện Hoài Đức. Dự án này có tên gọi là Sky Lumiere Center, quy mô 4,8 ha, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối tác cấp tín dụng cho Everland thực hiện thương vụ này là Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank, HoSE: HDB). Vào ngày 22/8/2023, Everland và HDBank đã ký hợp đồng cấp tín dụng với giá trị 523 tỷ đồng để doanh nghiệp này nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Bắc An Khánh (hay còn gọi là Splendora Bắc Anh Khánh) đã nói ở trên.
Tại thị trường Hải Phòng, vào tháng 9/2024, Tập đoàn Everland đề xuất xây dựng 2 khu đô thị với tổng mức đầu tư 5.000 tỷ đồng tại huyện An Dương và huyện Thủy Nguyên.
Không những thế, Tập đoàn Everland còn cạnh tranh với Công ty Cổ phần Đầu tư và thương mại Trung Yên khi cùng nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới G19 (xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội).
Khu đô thị mới G19 có diện tích hơn 26,1 ha, chủ yếu là đất nông nghiệp và đất mương đường nội đồng. Tổng mức đầu tư dự án là hơn 2.426 tỷ đồng. Dự án này dự kiến cung cấp 174 căn liền kề, 56 căn biệt thự, 3 tòa nhà ở xã hội 10-30 tầng. Một số hạng mục khác gồm trung tâm thương mại 5 tầng, trường mầm non, nhà văn hóa, cây xanh vườn hoa.
Tuy nhiên, vào ngày 24/10 gần đây, Everland bị “ đánh trượt” suất đầu tư dự án này do không đáp ứng yêu cầu về năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Doanh nghiệp còn lại đủ điều kiện.
Dòng tiền kinh doanh liên tục âm
Việc ráo riết triển khai các dự án lớn của Everland cho thấy tham vọng của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, tiềm lực của Everland để thực hiện được các dự án này ra sao là một dấu hỏi lớn.
Kể từ năm 2019 đến nay, tình hình kinh doanh của Everland không có nhiều ấn tượng khi lãi ròng chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ đồng mỗi năm, dù doanh thu hàng năm tạo ra hàng trăm tỷ đến ngàn tỷ đồng.
Tình hình kinh doanh của Everland từ năm 2019 đến 9 tháng đầu năm 2024. Biểu đồ: Đức Hoàng
Theo dữ liệu của VietTimes, kể từ năm 2019 đến 9 tháng đầu năm 2024, Everland ghi nhận doanh thu thuần tăng bền vững, đạt lần lượt 585,2 tỷ đồng, 768,4 tỷ đồng, 968,3 tỷ đồng, 1.277 tỷ đồng, 1.089 tỷ đồng và 962,4 tỷ đồng.
Cũng trong giai đoạn này, lợi nhuận sau thuế của Everland chỉ vài chục tỷ đồng, lần lượt là: 18,2 tỷ đồng, 19,4 tỷ đồng, 23,8 tỷ đồng, 25,8 tỷ đồng, 31,4 tỷ đồng và 37,1 tỷ đồng.
Kết quả lợi nhuận khá khiêm tốn, Everland còn gây quan ngại khi dòng tiền kinh doanh âm nặng liên tiếp nhiều năm. Theo thống kê, năm 2021, dòng tiền kinh doanh của công ty âm 340 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu 857 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước dương gần 53 tỷ đồng. Dòng tiền đầu tư của tập đoàn cũng âm 65 tỷ đồng.
2022 cũng là năm thứ 2 liên tiếp Everland ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 165 tỷ đồng, cùng với đó dòng tiền đầu tư âm 921 tỷ đồng. Tiếp đó, năm 2023, công ty có dòng tiền kinh doanh âm 449 tỷ đồng và dòng tiền đầu tư chỉ còn âm 49,3 tỷ đồng.
Còn mới nhất, tại ngày 30/9/2024, sự tăng mạnh của khoản phải thu (báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi nhận các khoản phải thu âm 402 tỷ đồng) đã đẩy dòng tiền kinh doanh Everland 9 tháng đầu năm 2024 âm 528 tỷ đồng.
Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm, dữ liệu còn cho thấy nhiều doanh nghiệp trong danh sách các khoản phải thu/trả trước cho người bán của Everland có mối quan hệ với chính các cổ đông lớn tập đoàn và cũng chính là tác nhân cho dòng tiền âm trong cuối quý III/2024.
Đầu tiên là Công ty TNHH Thương mại Hà Vĩnh (phải thu 34,5 tỷ đồng), dữ liệu cho thấy ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Everland - từng là cổ đông lớn nắm đến 90% vốn công ty. Tính đến tháng 9/2023, cổ đông chi phối nắm 51% vốn Hà Vĩnh là bà Cao Thị Huyền My (sinh năm 1994, quê Vĩnh Phúc).
Bà My là cá nhân đã chi ra 17,1 tỷ đồng để nhận phân phối 1,71 triệu cổ phiếu EVG trong đợt phát hành hồi tháng 8/2018. Thời điểm đó, bà Lê Thị Thùy Linh (sinh năm 1995) và là đồng hương với bà Cao Thị Huyền My cũng chi ra 13 tỷ đồng để nhận phân phối 1,3 triệu cổ phiếu EVG. Lưu ý rằng, đây cũng là quê hương của doanh nhân Lê Đình Vinh.
Danh sách các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng 13.521.890 cổ phiếu
Ngoài ra, bà Cao Thị Huyền My cũng là đồng hương với ông Lê Minh Hải (sinh năm 1994, quê Vĩnh Phúc) - cổ đông sáng lập góp 85% vốn thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Thương mại Việt Phú. Vào thời điểm cuối quý III/2024, Everland ghi nhận khoản trả trước cho người bán 79 tỷ đồng với Việt Phú.
Tương tự, Công ty TNHH Đầu tư – Thương mại và Xuất nhập khẩu Minh Phú (trả trước cho người bán 67,3 tỷ đồng) là pháp nhân liên quan đến ông Nguyễn Đình Tiện (Giám đốc, người đại diện theo pháp luật), đồng thời là cá nhân mua 1,49 triệu cổ phiếu EVG cùng đợt với bà Cao Thị Huyền My.
Tiếp theo là Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại An Thuận (trả trước cho người bán 56 tỷ đồng) là pháp nhân liên hệ với ông Đậu Quốc Dũng, người đã tham gia mua 750.000 cổ phiếu EVG cũng trong đợt phát hành tháng 8/2018. Ông Dũng (sinh năm 1991), là Trưởng văn phòng đại diện Đồng Tháp của Công ty Cổ phần Everland An Giang.
Ông Nguyễn Đình Tiện, Đậu Quốc Dũng từng đứng tên tại Công ty Cổ phần Bất động sản và Xây dựng Kinh Bắc (trả trước cho người bán 57,8 tỷ đồng). Hiện tại, Người đại diện theo pháp luật kiêm Giám đốc Kinh Bắc là ông Bùi Cảnh Hoàng (sinh năm 1978). Hồi tháng 10/2023, ông Bùi Cảnh Hoàng cùng 7 cá nhân khác nằm trong danh sách tạm dừng giao dịch tài sản của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng.
Tính đến cuối quý III/2024, Everland có 3 cổ đông lớn là Chủ tịch HĐQT Lê Đình Vinh (vốn góp 566,6 tỷ đồng, nắm tỷ lệ 26,3%), ông Nguyễn Thúc Cẩn (vốn góp 161,4 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 7,5%) và Công ty TNHH Dream House Asia (vốn góp 116,8 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 5,4%). Doanh nhân Lê Đình Vinh từng được biết là người đã sát cánh cùng đồng hương Trịnh Văn Quyết trong những ngày đầu gây dựng Tập đoàn FLC.
Đức Hoàng
