Sự mất cân đối giữa cung - cầu và khả năng chi trả của người dân đang khiến thị trường bất động sản bộc lộ nhiều dấu hiệu bất ổn. Các chuyên gia cảnh báo nếu không sớm “phanh lại”, giấc mơ an cư của đại đa số người dân sẽ ngày càng xa tầm với.
Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ba năm trở lại đây, thị trường ghi nhận lượng nguồn cung nhà ở tăng mạnh, song sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm vẫn chưa được khắc phục. Phần lớn các dự án mới thuộc phân khúc trung - cao cấp, phục vụ nhà đầu tư hoặc giới có tiềm lực tài chính, trong khi sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ngày càng khan hiếm.
Ngay cả ở khu vực ven đô - nơi từng được kỳ vọng cung cấp căn hộ “vừa túi tiền”, giá bán cũng đã leo lên mức gần tương đương với khu trung tâm. Điều này khiến người mua nhà để ở dần bị đẩy ra khỏi thị trường.
VARS nhận định, sự “lệch pha” giữa sản phẩm và thu nhập đang đẩy mặt bằng giá lên cao, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng tài sản nếu không được điều chỉnh kịp thời.
Theo VARS, người có thu nhập cao nhất diện xét duyệt, vẫn phải 10 năm mới chạm được nhà ở xã hội, chưa kể chi phí lãi vay. Ảnh: Đình Thiên
Theo tính toán của VARS, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM, căn hộ tầm trung hiện phổ biến ở mức khoảng 5 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ. Với mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng được xem là khá so với mặt bằng chung thì người mua vẫn cần ít nhất 8 năm tiết kiệm toàn bộ thu nhập mới có thể sở hữu căn nhà đầu tiên.
Nếu tuân thủ nguyên tắc chi tiêu an toàn, tức chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thì thời gian tích lũy kéo dài tới 25 năm. Con số này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang suy giảm nhanh chóng.
Với nhóm thu nhập thấp, tình thế còn khó khăn hơn. Nhà ở xã hội - vốn được kỳ vọng là “phao cứu sinh” thì giờ cũng không còn rẻ. Căn hộ 60 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng, khiến ngay cả gia đình đạt ngưỡng thu nhập tối đa 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm ít nhất 10 năm, chưa tính lãi vay.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt ngày càng xa vời, trong khi nhóm sở hữu tài sản sẵn có tiếp tục hưởng lợi từ chênh lệch giá và xu hướng tích lũy bất động sản như một kênh đầu tư an toàn.
Hệ quả là khoảng cách giàu - nghèo ngày càng nới rộng. Theo VARS, nếu không có biện pháp kịp thời, “sự phân tầng” này có thể bị “đóng cứng qua nhiều thế hệ”, gây rủi ro cho mục tiêu phát triển bền vững và an sinh xã hội.
VARS lo ngại giá nhà ở tăng mạnh không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn gia tăng nguy cơ hình thành "bong bóng" giá. Ảnh: Trần Hoè
Cần 'phanh gấp' đà tăng nóng giá nhà
Để giảm áp lực cho thị trường và đảm bảo tăng trưởng bền vững, VARS kiến nghị Chính phủ và các địa phương sớm có biện pháp “hạ nhiệt” giá nhà, đồng thời khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Theo hiệp hội, khi lượng cung đủ lớn, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung - cầu, giúp hạ giá về mức cân bằng hơn. Một trong những đề xuất quan trọng là xây dựng bộ chỉ số cảnh báo sớm nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu tăng giá bất thường, đầu cơ hoặc mất cân đối sản phẩm.
Song song đó, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản thống nhất trên toàn quốc, giúp cơ quan quản lý có công cụ theo dõi, điều tiết hiệu quả. Việc minh bạch hóa dữ liệu sẽ góp phần ngăn chặn thao túng giá, hạn chế đầu cơ, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp chân chính.
