Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối 2022 đến hết 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2025 với những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn bao giờ hết. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung được khơi thông, giao dịch tăng mạnh, tâm lý nhà đầu tư cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang vận hành trong trạng thái phục hồi có điều kiện, với nhiều điểm nghẽn mang tính cấu trúc chưa được giải quyết triệt để.

Nguồn cung bật tăng

Một trong những điểm nhấn lớn nhất của thị trường năm 2025 là sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung. Theo báo cáo, năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở thương mại mới, tăng 88% so với năm 2024. Đây là mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Riêng quý IV/2025, nguồn cung đạt khoảng 42.000 sản phẩm, cho thấy làn sóng bung hàng tập trung mạnh vào cuối năm.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 là kết quả của quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm..

"Hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng sự xuất hiện của các đại dự án quy mô lớn tại nhiều địa phương. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn đóng băng pháp lý, vốn là lực cản lớn nhất trong những năm trước đó", ông Khôi nhận định. Ông Khôi cũng cho biết, bất động sản đang đóng góp khoảng 11% GDP cả nước, cho thấy vai trò không thể thay thế của ngành trong nền kinh tế.

Lệch pha cung – cầu: vấn đề chưa có lời giải

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra rằng việc nguồn cung tăng nhanh và dồn dập cũng đặt ra thách thức mới: áp lực hấp thụ, đặc biệt trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư đang chuyển sang trạng thái thận trọng và chọn lọc hơn.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS, tình trạng lệch pha cung - cầu trong năm 2025 vẫn tiếp diễn.

"Tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2", bà Miền cho biết.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra rằng tổng số giao dịch nhà ở thương mại trong năm đạt khoảng 88.000 giao dịch, tăng 78% so với năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 68%. Dù vậy, so với năm trước, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ do nguồn cung tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ của thị trường.

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại bộc lộ rõ sự mất cân đối. Phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm tới 62%, trong khi căn hộ chung cư chỉ chiếm 38%.

Cơ cấu nguồn cung BĐS nhà ở 2025 theo phân khúc. Ảnh: VARS

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM (theo địa giới cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu VND/m², tập trung vào phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang. Điều này phản ánh xu hướng các chủ đầu tư ưu tiên sản phẩm biên lợi nhuận cao, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân đô thị.

Theo thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn chưa hợp lý. "Phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi các sản phẩm nhà ở giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân lại còn thiếu hụt", ông Sinh cho biết. Cũng theo ông Sinh, đây là vấn đề mang tính cơ cấu, đòi hỏi sự điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng cho tới chiến lược đầu tư của doanh nghiệp

Cầu đầu tư quay lại

Theo VARS, năm 2025 ghi nhận sự trở lại rõ rệt của dòng tiền đầu tư bất động sản. Mặt bằng lãi suất thấp trong phần lớn thời gian của năm, cùng kỳ vọng vào tăng trưởng kinh tế, đầu tư công và hạ tầng giao thông, đã kích hoạt lại tâm lý tìm kiếm cơ hội của giới đầu tư. Tổng số giao dịch nhà ở thương mại trong năm đạt khoảng 88.000 giao dịch, tăng 78% so với năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ đạt 68%. Dù vậy, so với năm trước, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ do nguồn cung tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ của thị trường.

Một điểm đáng lưu ý là 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, nhiều trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính với mục tiêu đầu tư ngắn và trung hạn. Trong khi đó, người mua để ở vẫn hiện diện, nhưng sức mua bị hạn chế bởi mặt bằng giá cao và tâm lý thận trọng.

Từ quý IV, khi lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên, cầu đầu tư có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực đã tăng nóng, cho thấy thị trường đang dần bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCMvà Đà Nẵng. Ảnh: VARS

Mặt bằng giá tiếp tục là vấn đề gây nhiều tranh luận trong năm 2025. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM (cũ), mức giá trung bình khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%.

Ở phân khúc thấp tầng và đất nền, giá thứ cấp ghi nhận mức tăng từ 20% đến 100% tại một số khu vực có nền giá thấp và hưởng lợi từ thông tin hạ tầng. Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra hiện tượng rao bán "cắt lỗ" của các nhà đầu tư FOMO tại những điểm nóng đã tăng quá nhanh trong thời gian ngắn.

Chỉ số giá căn hộ so với mốc Q1/2019 cho thấy mức tăng mạnh tại Hà Nội (+111%), cao hơn đáng kể so với TP.HCM (+65%) và Đà Nẵng (+68%). Điều này phản ánh xu hướng tăng giá không đồng đều, tiềm ẩn rủi ro bong bóng cục bộ nếu thiếu công cụ điều tiết phù hợp.

Những phân khúc tạo nền ổn định

Trong bức tranh nhiều biến động đó, bất động sản công nghiệp và thương mại tiếp tục đóng vai trò "trụ đỡ". Năm 2025, vốn FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2021–2025, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp duy trì ở mức cao tại các vùng kinh tế trọng điểm.

Bất động sản bán lẻ và văn phòng cũng ghi nhận sự ổn định, với tỷ lệ lấp đầy tốt và giá thuê tăng nhẹ, phản ánh sự phục hồi của tiêu dùng và hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đã thoát đáy và bước vào chu kỳ phát triển mới, song đây chưa phải giai đoạn tăng trưởng nóng, đại trà. Sự phục hồi mang tính chọn lọc, phân hóa và phụ thuộc lớn vào chất lượng dự án, pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, giai đoạn tới đòi hỏi tư duy dài hạn, ưu tiên dòng tiền thực và giá trị khai thác bền vững, thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Với nhà hoạch định chính sách, bài toán lớn nhất vẫn là tái cân bằng cung – cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường trong chu kỳ mới, báo cáo của VARS kết luận.

Phan Việt Hoàng

Link gốc