Dù Chính phủ đã liên tục thúc đẩy, hàng loạt ưu đãi được bổ sung và nhiều rào cản thủ tục đang được tháo gỡ, doanh nghiệp vẫn dè dặt với nhà ở xã hội. Không ít chủ đầu tư cho rằng bài toán lợi nhuận - chi phí - trách nhiệm đang tạo ra một “nghịch lý kinh tế”, khiến phân khúc chưa thể bứt phá đúng kỳ vọng.
Doanh nghiệp không ghét làm nhà ở xã hội, họ ngại lỗ
Trong tọa đàm “Thành phố Hải Phòng: Giải “bài toán” đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng” do báo Dân Việt tổ chức sáng ngày 25/11, ông Phạm Phương Nam, đại diện Công ty Cổ phần hoá chất vật liệu Bình Phát chia sẻ rằng: Doanh nghiệp rất vui mừng khi Chính phủ đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự xác định giá tại thời điểm mở bán giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong bài toán chi phí - nguồn vốn.
Tuy nhiên, ở góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: Thực tế, doanh nghiệp không hề “quay lưng” với nhà ở xã hội nhưng vấn đề nằm ở chỗ, đây là loại hình nhà chính sách, lợi nhuận bị khống chế chỉ 10%, trong khi chi phí thực tế liên tục tăng. Nếu tính cả phát sinh trong quá trình triển khai, phần lợi nhuận này thậm chí còn thấp hơn nhiều so với kỳ vọng tối thiểu để bù rủi ro thị trường.
“Khi lợi nhuận bị hạn chế cứng, chỉ cần một vướng mắc nhỏ trong giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục là dự án có thể “lỗ ngay trên giấy” vì chi phí phát sinh thì gần như không kiểm soát được”, ông Đính nhấn mạnh.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo ông Đính, một vấn đề khác khiến doanh nghiệp e ngại là thời gian thẩm định, phê duyệt dự án. Có địa phương từng ghi nhận thời gian hoàn thành thủ tục lên đến 48 tháng.
Thời gian kéo dài không chỉ khiến cơ hội thị trường trôi qua, mà còn làm chi phí tài chính đội lên nhiều lần. Lãi vay tăng, chi phí nhân công và vật liệu biến động, giá đất thay đổi - tất cả biến doanh nghiệp từ trạng thái “lãi mỏng” sang nguy cơ “lỗ đậm”.
Dù Chính phủ đã yêu cầu rút ngắn xuống tối đa 1 năm và chuyển mạnh sang hậu kiểm, nhưng thực tế mỗi địa phương vẫn khác nhau. Một số nơi quyết liệt, một số nơi vẫn còn lúng túng. Khoảng cách chính sách và thực thi tiếp tục là rào cản khiến doanh nghiệp “ngại” bắt tay vào nhà ở xã hội.
Ở một vấn đề khác, nhà ở xã hội hiện phụ thuộc gần như hoàn toàn vào tín dụng. Gói 120.000 tỷ đồng (sau nâng lên 145.000 tỷ đồng) được doanh nghiệp đánh giá là tích cực, nhưng vẫn chưa đủ để tạo dòng vốn ổn định cho phát triển dài hạn.
Các ngân hàng thương mại dù được khuyến khích cho vay ưu đãi vẫn phải tuân thủ quy tắc kinh doanh: Không thể cho vay lãi suất thấp hơn chi phí vốn. Vì vậy, mức lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội vẫn còn dao động và tạo áp lực cho cả phía chủ đầu tư lẫn người dân.
Tại tọa đàm, ông Đính đề xuất mô hình quỹ phát triển nhà ở địa phương tương tự quỹ phát triển hạ tầng nhằm tạo nguồn vốn chủ động, bền vững và phi tín dụng.
Một điểm đáng chú ý được nhiều chuyên gia nhấn mạnh: Khi Chính phủ kêu gọi đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, đã có 18 doanh nghiệp đăng ký tham gia chỉ trong thời gian ngắn. Điều này cho thấy doanh nghiệp không thờ ơ với chính sách; họ hiểu đây là trách nhiệm cùng cộng đồng.
Tuy nhiên, “ý chí” cần đi cùng “cơ chế”. Nếu biên lợi nhuận không đủ để bù rủi ro và thủ tục không được tinh gọn, doanh nghiệp khó có thể duy trì động lực trong dài hạn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khi thủ tục đã cắt giảm mạnh và ưu đãi đất đai được áp dụng đồng bộ, doanh nghiệp hoàn toàn có thể chấp nhận mức lợi nhuận 10% hoặc đề xuất tăng lên 13% để hài hòa giữa lợi ích và trách nhiệm. Điều quan trọng là các bước triển khai phải “trơn tru” để rủi ro không vượt quá phần lợi nhuận cho phép.
Ngày 25/11/2025, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Thành phố Hải Phòng: Giải ‘bài toán’ đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng”.
Chương trình tạo diễn đàn thảo luận chuyên sâu về phát triển - phân phối nhà ở xã hội tại Hải Phòng, bao gồm cơ chế, tiêu chí thụ hưởng, quy trình xét duyệt và các điểm nghẽn nảy sinh trong bối cảnh thực thi mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sắp xếp địa giới hành chính.
Tọa đàm có sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp, bảo đảm chiều sâu phân tích và tính phản biện chính sách:
- Ông Nguyễn Hoài Long - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hải Phòng
- Ông Phạm Phương Nam - Công ty Cổ phần Hoá chất Vật liệu Bình Phát
- TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
- Luật sư Trần Trung Nguyên - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Từ những trao đổi thẳng thắn và dữ liệu thực tiễn, sự kiện kỳ vọng đóng góp thiết thực cho quá trình hoàn thiện khung chính sách về nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu bảo đảm an sinh và phát triển đô thị bền vững tại TP. Hải Phòng cũng như toàn quốc.
Danh sách 18 doanh nghiệp được Bộ Xây dựng đề xuất tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội để giới thiệu cho các địa phương gồm:
1) Tập đoàn Vingroup
2) Tập đoàn Sun Group
3) Công ty Viglacera
4) Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)
5) Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội – CTCP (HANCORP)
6) Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng
7) Công ty CP đầu tư Nam Long
8) Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC)
9) Tổng công ty CP Vinaconex (VCG)
10) Tổng Công ty Thành An (Binh đoàn 11)
11) Tổng Công ty Xây dựng Trường Sơn (Binh đoàn 12)
12) Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC)
13) Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC
14) Công ty TNHH thương mại xây dựng Đức Mạnh
15) Công ty Taseco Land
16) Công ty CP Cát Tường
17) Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô
Anh Văn
