Nhiều dự án bất động sản ách tắc pháp lý trong thời gian dài đã khiến cho lượng hàng tồn kho không thể 'thoát' được.

Khách hàng tham quan mua dự án của một chủ đầu tư tại tỉnh Bình Dương. Ảnh: Quốc Hải

Vì đó, khoản phải thu của các doanh nghiệp tăng mạnh. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền. Dòng tiền hoạt động kinh doanh liên tục ở mức âm.

Dòng tiền kinh doanh âm, tồn kho tăng mạnh

Tại Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp), khoản nợ phải trả tính đến ngày 30/9 là 10.204,7 tỷ đồng; tăng 1.270,7 tỷ đồng so với ngày đầu năm. Trong đó, nợ vay là 3.679,1 tỷ đồng (chiếm 36%).

Lượng hàng tồn kho tại doanh nghiệp này là 7.865 tỷ đồng, tăng 1.314 tỷ đồng, chủ yếu tăng ở dự án Đại Phước, Chung cư A2 - Vũng Tàu Center Point và dự án Long Tân. Bên cạnh đó, cơ cấu khoản phải thu tại doanh nghiệp nhìn chung không có nhiều thay đổi, khoản thu ngắn hạn tăng 1.281,3 tỷ đồng so với ngày đầu năm, lên 5.985,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, phải thu dài hạn giảm 1.301,2 tỷ đồng, còn 80 tỷ đồng.

Các nguyên nhân này khiến DIC Corp vẫn gặp khó khăn về dòng tiền khi tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm nặng đến hơn 1.165 tỷ đồng, đột biến so với mức âm 125 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, tại Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), trong quý III/2024, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đầu năm vẫn âm hơn 8,5 tỷ đồng trong khi cùng kỳ con số này lên đến hơn 1.300 tỷ đồng.

Trước đó, trong giữa quý III vừa qua, TTC Land bị đối tác là Công ty CP Đầu tư Vận tải Việt Nam đòi nợ gần 51 tỷ đồng, trả trước ngày 30/8/2024. Cụ thể, doanh nghiệp này yêu cầu TTC Land thanh toán dứt điểm công nợ theo hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa hai công ty, với số tiền là hơn 50,9 tỷ đồng tạm tính đến ngày 31/12/2023 theo biên bản đối chiếu công nợ ngày 2/8/2024.

Tuy nhiên, tại báo cáo tài chính quý III/2024, khoản nợ này của TTC Land với Công ty CP Đầu tư Vận tải Việt Nam chỉ còn hơn 14 tỷ đồng. Thời điểm 30/9/2024, tồn kho của TTC Land tăng 9,6% so với đầu năm, lên 4.016 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn tăng nhẹ 2,3% so với đầu năm, lên 3.650 tỷ đồng. Trong đó, biến động tồn kho chủ yếu do hàng hóa bất động sản tăng 27,3% so với đầu năm, lên 1.076 tỷ đồng; bất động sản dở dang tăng 4,2% so với đầu năm, lên 2.898 tỷ đồng …

Kết thúc quý III/2024, Công ty CP Đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land) cũng gây chú ý khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đầu năm âm tới 1.224 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ âm 537,3 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group) trong quý III/2024 ghi nhận vấn đề lớn với dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh khi trong 9 tháng đầu năm nay âm hơn 1.718 tỷ đồng làm cho lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm hơn 1.009 tỷ đồng.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng gặp khó về dòng tiền khi ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đầu năm ở mức âm như: Novaland (NVL) ghi nhận âm 6.031 tỷ đồng; Phát Đạt (PDR) ghi nhận âm đến 1.189 tỷ đồng; Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận âm 4,9 tỷ đồng…

Trong đó, với Novaland, tính đến ngày 30/9, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng 4% so với đầu năm, lên 145.000 tỷ đồng, chiếm hơn một nửa tổng tài sản (hơn 232.000 tỷ đồng). Đáng chú ý, khoảng 40% lượng hàng tồn kho (gần 58.000 tỷ đồng) của Novaland đang được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

“Hài hòa” lợi ích để giải phóng hàng tồn kho

Báo cáo mới công bố về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý là 25.937 sản phẩm. Tồn kho này được hiểu là số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật, nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Trong đó, chung cư tồn kho gần 4.700 căn. Nhà ở riêng lẻ tồn kho 12.250 căn. Đất nền tồn kho gần 9.000 nền.

Đáng lưu ý, các sản phẩm “tồn kho” này đều đã đủ điều kiện được bán hàng nhưng chưa được giao dịch. So với quý II/2024, lượng tồn kho bất động sản đã tăng gần 52%.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức mức thanh khoản thấp.

Thêm vào đó, ở phân khúc chung cư, nguồn cung thời gian qua chủ yếu là phân khúc cao cấp, không đáp ứng nhu cầu chung của thị trường khi giá quá cao. Cụ thể, giá chung cư Hà Nội, TPHCM tăng ở cả dự án mới và cũ. Trung bình giá sơ cấp tăng 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm. Một số khu vực giá bán tăng cục bộ 35 - 40% chỉ trong vài tháng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, tồn kho bất động sản có hai dạng là sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Nếu sản phẩm “tồn kho” thuộc dạng đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch sẽ đặc biệt đáng lo ngại.

“Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven, mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ… Lượng hàng tồn kho này nếu lớn sẽ là ‘núi nợ’ đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao”, ông Châu nói.

Ở một góc độ khác, Bộ Xây dựng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát, tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ” để giải phóng bớt hàng tồn kho đã đủ điều kiện được bán hàng.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings trước đó đã công bố báo cáo cho thấy hơn 2/3 số doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu. Dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như Novaland, Đầu tư LDG, Quốc Cường Gia Lai.

Quốc Hải

Link gốc