Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có tỉ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình, đối mặt nguy cơ mất cân đối tài chính.
Nhiều dự án bất động sản vẫn vướng pháp lý chưa thể tháo gỡ. Ảnh: Bảo Chương
Theo thống kê, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đạt gần 323.000 tỉ đồng vào ngày 30.6.2025, tăng gần 14% so với đầu năm. Trong đó, 42 doanh nghiệp có nợ vay tăng mạnh.
Một số doanh nghiệp đang có nợ vay ngày càng “phình to”. Đơn cử như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) tính đến ngày 30.6 có tổng nợ phải trả là 35.878 tỉ đồng. Trong đó, vay tài chính ngắn hạn tăng 18% lên 9.963 tỉ đồng, còn nợ vay tài chính dài hạn giảm hơn 18% về còn 12.369 tỉ đồng. Chiếm phần lớn cơ cấu nợ vay tài chính của Becamex IDC là dư nợ trái phiếu, gồm 2.792 tỉ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả và 9.279 tỉ đồng trái phiếu dài hạn.
Dư nợ của Novaland gần như không đổi so với đầu năm, duy trì gần 62.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới lên đến khoảng 32.000 tỉ đồng. Trong cơ cấu nợ của Novaland, dư nợ vay hơn 61.800 tỉ đồng, trái phiếu chiếm tỉ trọng lớn với gần 49%, tín dụng hơn 34% và vay từ đối tác khoảng 17%.
Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng tại thời điểm 30.6.2025 ghi nhận gần 33.882 tỉ đồng, giảm 3% so với 1 năm trước. Ngược lại, nợ phải trả tăng thêm gần 5%, lên 23.412 tỉ đồng - mức cao nhất từng được công bố, chủ yếu do tăng nợ phải trả khác, lên gần 10.168 tỉ đồng.
Trong khi đó, nợ vay từ phát hành trái phiếu của công ty này giảm 5%, còn gần 7.558 tỉ đồng, gồm hơn 863 tỉ đồng trái phiếu chào bán trong nước và gần 6.695 tỉ đồng trái phiếu quốc tế. Nợ ngân hàng giảm 13%, còn 5.686 tỉ đồng.
Một "ông lớn" khác trong ngành bất động sản công nghiệp là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng đang nợ hơn 26.000 tỉ đồng nợ vay, gấp 2,6 lần so với đầu năm. Đơn vị này đẩy mạnh vay ngân hàng, dài hạn khi dư nợ nâng từ 8.700 tỉ đồng lên 24.100 tỉ đồng (chiếm 96% tổng nợ vay).
Đáng chú ý, đang có 28 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tỉ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành. Dẫn đầu là Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy với tỉ lệ là 57,2%, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex là 46,8%, Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest là 46,7%, Becamex IDC là 39%, Kinh Bắc là 37,1%…
Thách thức về dòng tiền vẫn đang chực chờ các doanh nghiệp địa ốc, khi các khoản nợ ngày càng tăng. Vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà ở việc năng lực hấp thụ vốn thấp. Bởi lẽ, sự sụt giảm thanh khoản, khiến doanh thu giảm và biên lợi nhuận thu hẹp, làm cho nhu cầu vốn lưu động và vốn đầu tư thấp.
Trong khi đó, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng vẫn còn đó nỗi lo áp lực đáo hạn trong năm 2025 và thời gian tới.
Báo cáo thị trường trái phiếu của Công ty chứng khoán MB (MBS) cho thấy, lũy kế 7 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm thực hiện các nghĩa vụ thanh toán (chậm trả gốc, lãi) ước khoảng 69.000 tỉ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỉ trọng cao nhất với 57%.
Trong phần còn lại của năm 2025, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là gần 98.000 tỉ đồng. Trong đó, 52,8% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm Bất động sản với 51.681 tỉ đồng.
Theo đánh giá của giới chuyên gia tài chính, bài toán khó trong câu chuyện xoay dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn vướng mắc pháp lý dự án chưa thật sự được tháo gỡ một cách suôn sẻ.
Bên cạnh đó là những thách thức đến từ thị trường, khi tình hình lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng, khiến niềm tin của khách hàng bị ảnh hưởng, dẫn đến việc thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng lên.
Gia Miêu
