Luật Đất đai 2024 đang được xem xét sửa đổi, trong đó, định giá đất nổi lên như một “điểm nghẽn” then chốt, tác động trực tiếp đến ngân sách Nhà nước, quyền lợi người dân, doanh nghiệp và sự vận hành của toàn bộ thị trường bất động sản.

Giá đất chưa "gặp nhau" giữa Luật Đất đai 2024 và thị trường

Theo tinh thần Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do Nhà nước ban hành phải “tiệm cận với giá thị trường”. Nhưng thực tế lại khác xa: Ở nhiều địa phương, giá đất trong bảng thấp hơn 2 - 3 lần so với giao dịch thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách và khiếu kiện về bồi thường. Ngược lại, có nơi bảng giá đất lại cao bất hợp lý, khiến dự án không thể triển khai, doanh nghiệp nặng gánh chi phí.

Tại Hội nghị sơ kết ba năm thực hiện Nghị quyết 18, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh: “Tính đúng, tính đủ giá đất chính là khâu mấu chốt để khai thác nguồn lực đất đai công bằng, hiệu quả, bền vững”.

Thực tế giá đất vừa thấp vừa cao: Nghịch lý đang làm khó thực thi Luật Đất đai 2024. Ảnh: Thái Nguyễn

Từ thực tiễn triển khai, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) chia sẻ, cơ chế định giá hiện nay đang khiến doanh nghiệp khó xoay xở.

“Có dự án kéo dài cả chục năm, trong khi giá đất biến động từng ngày. Khi tính toán nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp không đủ khả năng nộp thuế, dẫn đến thua lỗ. Bảng giá đất lại chỉ là một phần, thực tế doanh nghiệp thường phải chi thêm 5 - 10% cho các thỏa thuận ngoài với người dân để giải phóng mặt bằng. Đây là gánh nặng rất lớn”, ông nói.

Chính vì vậy, theo ông Toản, cơ chế định giá đất còn nhiều "điểm mù", giá đất tiếp tục trở thành vấn đề nóng đã buộc Luật Đất đai phải sửa.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định: Giá đất luôn là vấn đề nhức nhối có nhiều quan điểm khác nhau. Thậm chí, trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng còn nhiều điểm chưa thống nhất.

Câu chuyện giá đất tồn tại như nút thắt cổ chai, gây tắc nghẽn. Ảnh: Hạnh Phúc

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, bất cập này đang gây hệ luỵ dây chuyền. Ông dẫn chứng tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ 45 triệu đồng/m2 năm 2022 lên tới 120 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Theo ông Đính, nguyên nhân không chỉ do cung cầu mất cân đối, mà còn từ cách xác lập giá đất thiếu hợp lý. Nhiều địa phương vẫn lấy giá trúng đấu giá hoặc các giao dịch mua bán trên thị trường làm dữ liệu tham chiếu để điều chỉnh bảng giá đất.

“Khi giao dịch bị thổi giá hoặc đấu giá trúng cao rồi bỏ cọc, số liệu ấy vẫn tồn tại trên giấy tờ như một giá tham chiếu. Nếu đưa vào bảng giá đất mà không lọc yếu tố bất thường, giá đất công bố sẽ bị ‘ảo’, cao bất hợp lý”, ông Đính phân tích.

Việc song song tồn tại hai mặt bằng giá đã khiến thị trường bất động sản bị méo mó. Vị Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, một mặt tạo ra thanh khoản ảo, mặt khác nuôi dưỡng đầu cơ và thổi giá. Đây là lý do khiến bất động sản tại các thành phố lớn tăng nóng, trong khi nhu cầu thực khó được đáp ứng.

Thậm chí, định giá đất bất cập không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn khiến nhà đầu tư nước ngoài e dè. Một thị trường thiếu minh bạch về chi phí đất đai sẽ khó tạo sự hấp dẫn dài hạn với dòng vốn FDI.

“Nút thắt” trong công thức định giá đất

Các chuyên gia chỉ ra rằng gốc rễ của vấn đề nằm ở công thức định giá đất và sự thiếu minh bạch trong dữ liệu.

Hiện, Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất. Giá đất chủ yếu được tham chiếu từ hồ sơ công chứng và kê khai thuế, trong khi nhiều giao dịch không phản ánh đúng giá trị chuyển nhượng. Điều này khiến dữ liệu thiếu tin cậy để làm căn cứ ban hành bảng giá.

Cơ chế hội đồng thẩm định giá đất cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Hội đồng thiếu tính độc lập, phụ thuộc vào chính quyền địa phương, dẫn tới tình trạng “mỗi nơi một kiểu”. Thêm vào đó, phương pháp thặng dư đang áp dụng để tính giá lại chưa có cơ chế xác minh chi phí hạ tầng. Nhà đầu tư bỏ vốn lớn để làm hạ tầng nhưng không được khấu trừ, nghĩa vụ tài chính vì thế bị đội lên bất hợp lý.

Chuyên gia: Cần cơ quan định giá đất độc lập, minh bạch. Ảnh: CTV

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng: “Nếu chỉ giữ quan điểm ‘định giá đất sát giá thị trường’, vấn đề sẽ không bao giờ được giải quyết tận gốc. Cần khẳng định nguyên tắc: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường, nhưng phải được thực hiện bởi một hệ thống định giá chuyên nghiệp, khách quan và minh bạch”.

Ông Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn là căn nguyên của nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ giữ lại giá đất cụ thể, do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. “Giá đất làm căn cứ nghĩa vụ tài chính thì cần xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng và theo mục đích sử dụng, giống thông lệ quốc tế”, ông đề xuất.

Nhìn từ tổng thể, định giá đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn quyết định tính minh bạch và sức hấp dẫn của cả thị trường bất động sản. Nếu cơ chế định giá tiếp tục thiếu thống nhất, doanh nghiệp sẽ nản lòng, người dân mất niềm tin, còn ngân sách Nhà nước thất thu.

Nhiều chuyên gia cho rằng, muốn sửa Luật Đất đai hiệu quả, phải đặt trọng tâm vào việc xây dựng một thị trường định giá đất chuyên nghiệp, chuẩn mực quốc tế, vận hành minh bạch. Chỉ khi đó, giá đất mới thực sự “gặp nhau” giữa luật và thị trường, mở đường cho bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

Phương Thảo

Link gốc