Sự đan xen giữa gam màu sáng - tối trong bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã phần nào phản ánh sự phức tạp của thị trường chung trong quý II/2024. Tuy nhiên, với những yếu tố cơ bản vững chắc, các chuyên gia vẫn cho rằng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì được đà tăng trưởng tốt và hứa hẹn tiếp tục là điểm sáng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Kết quả tương phản trong 6 tháng đầu năm của các doanh nghiệp bất động sản KCN

Bất chấp sự chững lại của nền kinh tế thế giới và việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ đầu năm, năm 2024, bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư, đồng thời được đánh giá là phân khúc duy trì vị trí dẫn đầu trong thị trường bất động sản Việt Nam nhờ vào vị thế địa chính trị, môi trường, chính sách thu hút đầu tư… Quý II/2024, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN nhìn chung có sự khởi sắc hơn so với cùng kỳ năm 2023, tuy nhiên vẫn còn một số ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả "đi lùi", tạo nên bức tranh tình hình kinh doanh đan xen nhiều mảng màu trong 6 tháng đầu năm nay.

Một trong số những doanh nghiệp bất động sản KCN "bội thu" trong quý II/2024 vừa qua không thể không kể đến CTCP Long Hậu (mã: LHG). Nhờ khoản doanh thu "đột biến" từ cho thuê đất KCN và nhà xưởng xây sẵn theo yêu cầu, doanh thu thuần của doanh nghiệp này ghi nhận ở mức gần 162 tỷ đồng, tăng gấp 2,4 lần. Lợi nhuận gộp mang về 93,7 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp đạt 57,8%. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 67,8 tỷ đồng, tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức lãi cao nhất trong vòng 6 quý trở lại đây của LHG. 

Đáng chú ý, doanh thu cho thuê đất KCN chiếm tới hơn 50,8% tổng doanh thu quý II/2024 của Long Hậu, trong khi cùng kỳ không ghi nhận khoản này. Lũy kế doanh thu 6 tháng đầu năm của LHG đạt 238,2 tỷ đồng, lãi sau thuế mang về 99,3 tỷ đồng. Tính đến thời điểm này, LHG đã hoàn thành 36% kế hoạch doanh thu cùng 76% kế hoạch lợi nhuận năm. Tại ngày 30/6/2024, tổng tài sản của Long Hậu ở mức hơn 3.136 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm.

Bên cạnh LHG, tình hình "sức khỏe" của CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã: TIP) cũng ghi nhận kết quả tương đối khả quan trong quý II/2024. Theo đó, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 40,7 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế thu nhập của TIP đạt 68 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Xét trong 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt khoảng 79 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023. Lợi nhuận sau thuế đạt 96 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với năm trước. Đối chiếu với kế hoạch kinh doanh cả năm, hiện công ty đã thực hiện được 48% mục tiêu doanh thu và 57% chỉ tiêu lợi nhuận. Tính đến cuối quý II/2024, tổng tài sản của TIP là 2.072 tỷ đồng, tăng 4,7% so với giai đoạn đầu năm. Vốn chủ sở hữu đạt 1.806 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%.

Không nằm ngoài xu thế đó, doanh nghiệp "họ Sonadezi" - CTCP Sonadezi Long Thành (mã: SZL) cũng vừa công bố kết quả kinh doanh quý II/2024 tăng trưởng mạnh. Báo cáo tài chính của SZL ghi nhận doanh thu thuần đạt 102 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Khấu trừ giá vốn, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận gộp hơn 39 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ năm 2023. 

Đáng chú ý, đóng góp lớn nhất trong cơ cấu doanh thu quý II/2024 của SZL là mảng cho thuê nhà xưởng, khi mang về hơn 47,6 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ. Kết thúc quý II, lợi nhuận sau thuế của SZL ghi nhận đạt 34,6 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là quý có lợi nhuận cao nhất sau 6 quý, kể từ quý IV/2022 của doanh nghiệp này. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, lên hơn 240 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế cũng tăng 27% so với cùng kỳ, lên gần 58 tỷ đồng. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành 56% kế hoạch doanh thu và 68% kế hoạch lợi nhuận của năm 2024.

Bức tranh tài chính quý II/2024 của các doanh nghiệp bất động sản KCN ghi nhận kết quả tương phản trong 6 tháng đầu năm. (Ảnh minh hoạ: IT)

Bên cạnh những kết quả tích cực trên, vẫn có doanh nghiệp trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh "đi lùi" trong quý II/2024. 

Đơn cử, quý vừa qua, "ông lớn" KCN là Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) ghi nhận kết quả không mấy khả quan khi báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2024 sụt giảm. Cụ thể, doanh thu thuần của doanh nghiệp ghi nhận giảm 10,8% so với cùng kỳ về còn 2.148,5 tỷ đồng, lợi nhuận gộp từ đó cũng giảm 9,2% về còn 810 tỷ đồng.

Khấu trừ thuế phí, IDICO báo lãi trước thuế và sau thuế lần lượt 737 tỷ đồng và 584 tỷ đồng, giảm 11% và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo giải trình của doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế của IDC suy giảm do doanh thu các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN đáp ứng điều kiện doanh thu một lần giảm so với cùng kỳ. 

Trong khi đó, trái ngược với SZL, người anh em cùng họ - CTCP Sonadezi Giang Điền (mã: SZG) lại ghi nhận kết quả kinh doanh "đi lùi". Cụ thể, doanh thu thuần quý II/2024 của SZG giảm 39% so với cùng kỳ, xuống còn hơn 101 tỷ đồng. Trong kỳ này, doanh thu từ hoạt động tài chính của SZG cũng giảm gần 65%, chỉ còn 2 tỷ đồng, do hụt khoản cổ tức từ chứng khoán kinh doanh; chi phí bán hàng cũng tăng mạnh 1.804% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 17 tỷ đồng. 

Kết thúc quý II, lợi nhuận sau thuế của SZG đạt 30 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ năm 2023. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận đạt hơn 193 tỷ đồng doanh thu, giảm 23% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt gần 67 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ.

Là một trong những công ty con của "ông lớn" bất động sản công nghiệp Becamex IDC, CTCP Phát triển Kỹ thuật Hạ tầng Becamex (Becamex IJC, mã: IJC) được kỳ vọng sẽ có nhiều thuận lợi trong năm 2024. Tuy nhiên, tại báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2024, mọi chỉ số kinh doanh của doanh nghiệp này đều sụt giảm đáng kể. Theo đó, doanh thu thuần chỉ đạt 388 tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 73,5 tỷ đồng, giảm 48%.

Theo báo cáo tài chính quý II/2024 vừa công bố, Tổng công ty Viglacera (mã: VGC) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 2.712 tỷ đồng, thấp hơn 31% so với cùng kỳ năm 2023. Lợi nhuận gộp cũng giảm 46% xuống 654 tỷ đồng; biên lợi nhuận gộp giảm từ 26% xuống 24%. Lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp này ghi nhận mức 230 tỷ đồng, giảm 71%; lợi nhuận sau thuế 171 tỷ đồng, giảm 72% so với cùng kỳ năm trước. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Viglacera đạt 5.351 tỷ đồng, giảm 20% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế theo đó cũng giảm 47%, chỉ đạt hơn 408 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp đạt 1.392 tỷ đồng, giảm 26%. Tính đến thời điểm ngày 30/6/2024, tổng tài sản của Viglacera đạt 23.641 tỷ đồng, giảm 459 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Nhiều yếu tố tích cực vẫn hỗ trợ tăng trưởng bất động sản KCN chặng cuối năm

Mặc dù bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN chưa thực sự đạt kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ trong quý II/2024, tuy nhiên, không thể phủ nhận thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực khi kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhìn chung ghi nhận sự cải thiện so với năm 2023; đồng thời tỷ lệ hấp thụ và giá chào thuê tiếp tục tăng. 

Kết quả này xuất phát từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, tiến triển nhanh của đầu tư hạ tầng, cùng với đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các KCN Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao do sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 15,2 tỷ USD, tăng 13,1% so với cùng kỳ năm 2023. Vốn FDI thực hiện tại nước ta ước đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ, đây được xem là mức cao nhất so với cùng kỳ 5 năm trở lại đây. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn, đạt 1,89 tỷ USD, chiếm gần 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Trước những lợi thế đó, các chuyên gia nhận định, khi dòng vốn FDI liên tục đổ vào Việt Nam, bất động sản KCN được kỳ vọng sẽ ngày càng có nhiều dư địa phát triển trong nửa cuối năm 2024. Cụ thể, các KCN tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lực lượng lao động được nâng cao, giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn. 

Bên cạnh đó, với sức hút về giá cho thuê hấp dẫn, nhu cầu thuê đất tại các KCN cũng sẽ tiếp tục tăng cao trong năm 2024, điều này tạo cơ hội đặc biệt cho các doanh nghiệp bất động sản KCN đã có sẵn quỹ đất cho thuê lớn.

Tính đến cuối tháng 5/2024, cả nước đã có 425 KCN, khu chế xuất được thành lập với quỹ đất công nghiệp khoảng 89.200ha; trong đó, 299 KCN đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung, cũng như của các địa phương nói riêng. Lũy kế đến hết năm 2023, các KCN, khu kinh tế trên cả nước thu hút được trên 11.200 dự án đầu tư nước ngoài và 10.600 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đạt lần lượt là 251,6 tỷ USD và 2,67 triệu tỷ đồng; vốn đầu tư thực hiện tương ứng đạt tỷ lệ khoảng 68,2% và 45,3%.

Ngoài ra, một trong những động lực khác thúc đẩy bất động sản KCN phát triển, theo Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) là tiến triển của đầu tư hạ tầng cũng lan toả tích cực tới ngành bất động sản KCN. Đến hết tháng 6/2024, giải ngân vốn đầu tư công đạt 28% tổng kế hoạch năm. Theo đó, giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các KCN khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics. Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm. Bên cạnh đó, thị trường phía Bắc và phía Nam được đầu tư mạnh vào hạ tầng, hoàn thiện đường cao tốc, tạo sự kết nối giữa các vùng... cũng sẽ mở ra sự phát triển của phân khúc bất động sản KCN ở những địa phương này. 

Đánh giá về triển vọng phát triển trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản KCN sẽ là điểm sáng khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.

Theo đó, đất công nghiệp cho thuê hiện có tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Tại các thị trường cấp 1 như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên... gần như không còn đất cho thuê. Thay vào đó, các thị trường cấp 2 như Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh, Thái Bình, Thái Nguyên... dần trở thành những điểm đầu tư hấp dẫn với quỹ đất dồi dào và giá thành rẻ.

CBRE cũng kỳ vọng giá cho thuê bất động sản KCN sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, với tốc độ khoảng 5 - 9%/năm tại khu vực phía Bắc và 3 - 7% tại phía Nam. Ngoài ra, bà Dung cho rằng, sản phẩm nhà xưởng cho thuê sẽ phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics. Với nhu cầu cao, giúp nhà đầu tư nước ngoài giảm thời gian tìm đất và lo giấy phép, đây đang là sản phẩm hấp dẫn, tỷ lệ lấp đầy lên tới 80%. Mức giá cho thuê cũng tăng liên tục.

Còn theo ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, việc 3 luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng sẽ mở ra một số hướng đi mới cho phân khúc bất động sản KCN. 

Cụ thể, các luật mới sẽ tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản, đặc biệt giúp tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật trong ngành bất động sản công nghiệp, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh ổn định và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Đồng thời sẽ thúc đẩy tăng cường hợp tác công - tư giữa các doanh nghiệp và Chính phủ trong việc phát triển bất động sản công nghiệp, từ đó sẽ tạo ra các dự án lớn hơn và phát triển hạ tầng khu vực để hỗ trợ sự phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam.

"Các quy định mới đang đặc biệt chú trọng vào tính bền vững và xanh của các dự án bất động sản công nghiệp. Từ đây, sẽ tạo ra những hướng đi mới sáng tạo, đột phá cũng như tạo áp lực cho các chủ đầu tư để thúc đẩy sự phát triển bền vững, sử dụng công nghệ xanh trong các dự án của họ. Điều này cũng yêu cầu các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải linh hoạt và sẵn sàng thích ứng để tận dụng cơ hội cũng như đối mặt với thách thức", ông Bảo nhận định.

Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản KCN tiếp tục là điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư và phát triển bền vững, theo ông Trương Gia Bảo, Việt Nam cần có một kịch bản thu hút đầu tư FDI mới. Ở thời điểm hiện tại, kịch bản thu hút đầu tư FDI kinh điển là "trải thảm đỏ" bằng ưu đãi thuế hay nhân công giá rẻ không còn là yếu tố then chốt, nếu không muốn nói là đã lỗi thời. Hiện nay, mặc dù Việt Nam đã có nhiều chính sách thu hút đầu tư như khuyến khích đầu tư xây dựng các KCN, khu chế xuất, tập trung phát triển công nghiệp phụ trợ… nhưng thực tế cho thấy, việc thực thi còn những hạn chế, chưa đem lại hiệu quả cao.

"Do đó, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách liên quan đến thuế nhập khẩu, quy hoạch phát triển KCN cũng như nâng cao năng suất lao động nhằm tạo thuận lợi hơn nữa cho việc tiếp nhận dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển vào Việt Nam. Hay nói cách khác, phải đổi mới cơ bản toàn bộ hoạt động, từ xúc tiến đầu tư, xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách về đầu tư nước ngoài phù hợp xu hướng phát triển, tiếp cận chuẩn mực tiên tiến quốc tế và hài hòa với các cam kết quốc tế, bảo đảm sự đồng bộ, nhất quán, công khai, minh bạch và tính cạnh tranh cao", ông Bảo đề xuất./.

Link gốc