Bộ Xây dựng mới đề xuất lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất (TTGDBĐS&QSDĐ) do Nhà nước quản lý để khắc phục những mặt trái, thúc đẩy phát triển bền vững, minh bạch. Đây là ý tưởng từng được nhắc đến nhiều lần và lần này có những ý kiến cho rằng không thể chần chừ thêm.
Thị trường bất động sản nhiễu loạn vì “cò đất”
Theo một số chuyên gia, nghề môi giới bất động sản, thường gọi là “cò đất” bắt đầu được biết đến từ khoảng những năm 2.000, thời điểm thị trường địa ốc manh nha phát triển. Khoảng 2010 - 2013, sau thời gian tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản “đóng băng”. Chừng từ 2014 đến nay, nghề môi giới bất động sản phục hồi theo thị trường địa ốc. Nhiều công ty, đội nhóm được thành lập, gia tăng nhanh cả về chất và lượng, hoạt động chuyên nghiệp hơn.
Nhưng, kèm theo đó là các chiêu trò thao túng thị trường, ém hàng đẩy giá hòng trục lợi, gây nhiễu loạn ngày càng đa dạng, tinh vi… khiến cả người mua và bán đều bị quay chóng mặt.
Nhiều chuyên gia nhận định rằng, không chỉ đội nhóm cò đất mà thậm chí có thể có "bàn tay vô hình" đến từ nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn gây nhiễu loạn thị trường. Ảnh: Gia Linh
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2013) có hiệu lực từ 1/8/2024, tiếp tục có những quy định nhằm quản lý chặt hơn hoạt động môi giới bất động sản.
Theo đó, “cò đất” không được tự do hoạt động mà phải có chứng chỉ hành nghề. Bộ Xây dựng sẽ là cơ quan tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ…
Giới chuyên gia đánh giá, dù cơ quan quản lý Nhà nước nỗ lực đưa ra không ít quy định nắn chỉnh, điều tiết hoạt động môi giới bất động sản nhưng chưa được như kỳ vọng của thị trường.
Đơn cử, vài năm gần đây, khi dịch bệnh Covid-19 qua đi, xã hội bình thường hóa, nhu cầu về nhà ở tăng lên, thị trường BĐS dậy sóng thì “cò đất” lại trỗi dậy.
Anh Nguyễn Trọng Tuấn, 40 tuổi, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, cũng là chủ sở hữu căn hộ chung cư ở Cầu Giấy cho rằng, có “bàn tay vô hình” thao túng thị trường, đẩy tăng giá căn hộ chung cư ở Thủ đô.
Anh Tuấn cho hay: Lợi dụng tình trạng khan hiếm dự án chung cư được cấp phép mới tại Hà Nội, trong khi nhu cầu nhà ở lớn, nhiều môi giới bất động liên tục gọi điện thoại chào mua, chào bán căn hộ chung cư với mức giá cao bất thường, thậm chí tăng theo từng tuần. Với chiêu trò thông qua điện thoại, tác động trực tiếp tâm lý, lặp lại nhiều lần khiến nhiều người dân tin rằng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng nhanh, mạnh.
"Chiêu trò của môi giới bất động sản như vậy đã tạo nên tâm lý: Bán thì sợ hớ và mua thì buộc theo đuổi giá cao, không nhanh lại phải bỏ thêm tiền… Từ đó, mặt bằng giá nhà chung cư ở Hà Nội tăng gấp đôi, ba lần so với thời điểm trước dịch Covid-19. Cứ như vậy, giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao đến nay, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Đây là điều mà ít người có thể ngờ tới trước đó, nhất là vốn sẵn tâm lý chung cư là tiêu sản, nhà đất mới là tài sản…”, anh Tuấn nói.
Cùng với cơn sốt giá của căn hộ chung cư Hà Nội, tháng 8/2024, ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, ồ ạt nhiều cuộc đấu giá đất ở ngoại thành: Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Hà Đông, Sóc Sơn… diễn ra với không ít biểu hiện bất thường: Đấu giá đất thông ngày đêm; giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm; hình thành “chợ” bán lại các suất trúng đấu giá ngay khi phiên đấu giá đang diễn ra; tập trung nhiều nhóm nhà đầu tư, “cò đất” liên kết cùng tham gia đấu giá…
Tình hình thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội cũng nhiễu loạn theo từng nhịp của các phiên đấu giá đất, tạo thành các mặt bằng giá mới mà giá sau thường có đỉnh cao hơn trước.
Đấu giá đất vô tình trở thành "sàn diễn" cho cò thổi giá. Ảnh: Phạm Hưng
Tình trạng hỗn loạn thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội xoay quanh các phiên đấu giá đất gia tăng đến mức Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), UBND TP. Hà Nội… đều có nhiều động thái can thiệp, tổ chức thanh kiểm tra để vãn hồi.
Một ví dụ điển hình về việc xử lý nghiêm minh là vụ việc đấu giá đất ở huyện Sóc Sơn hồi tháng 11/2024, một nhóm đối tượng vi phạm đã bị bắt giữ để điều tra về hành vi “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”. Những kẻ này đã công khai "thổi" giá đất lên tới 30 tỷ đồng/m2, gây bức xúc và bất bình trong dư luận.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Đấu giá đất đáng lẽ phải minh bạch hóa thị trường, nhưng đang bị lợi dụng để tạo sóng. Đây là một trong những ‘chiêu trò’ tinh vi nhất, vì nó núp bóng hoạt động hợp pháp.”
Gần đây, thời điểm trước thông tin sáp nhập địa phương, tại không ít nơi, giá bất động sản cũng bị “bàn tay vô hình” thúc đẩy tăng giá thông qua các chiêu trò: Âm thầm gom hàng rồi tung tin khan hiếm, thổi giá ảo để tạo cơn sốt, khiến người mua bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ...
Nhiều nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, những chiêu trò mang tính “truyền thống”, thường thấy suốt hàng chục năm qua tồn tại trên thị trường bất động sản như thổi giá theo tin đồn quy hoạch; địa phương lên quận; địa bàn sắp có dự án lớn… thì những cú đẩy giá chung cư Hà Nội, hỗn loạn đấu giá đất ngoại thành Hà Nội, thổi giá đất theo “sóng sáp nhập địa phương”… ngoạn mục, tinh vi, quy mô hơn nhiều.
Điều này khiến giới đầu tư, người dân đều không thể yên tâm tham gia giao dịch trong một thị trường thiếu minh bạch, tiềm ẩn thao túng, méo mó bản chất.
Nhóm "cò đất" đã dùng chính sách đấu giá đất để làm điểm tựa để tung chiêu trò. Ảnh: Dân Việt
Thị trường bất động sản luôn thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân
Thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ có bất cập về môi giới mà còn không ít tồn tại mang tính “truyền thống”. Ví dụ, thực trạng thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân; nhà hạng sang thì bỏ hoang…
Ghi nhận tại phía Đông, phía Tây Hà Nội… không khó để bắt gặp những dãy nhà nhà liền kề, biệt thự, nhà phố thương mại có giá trị cả chục tỷ đồng bị bỏ hoang, rất lãng phí.
Đối lập với thực trạng đó là cảnh thiếu nhà ở bình dân, nhà ở xã hội trầm trọng. Phải tận mắt chứng kiến cảnh người dân thức trắng đêm xếp hàng, chờ đến lượt nộp đơn mua nhà ở xã hội như ở Hà Nội, Đà Nẵng… mới thấu hiểu nỗi khao khát giấc mơ an cư của người dân.
Đau xót hơn, cũng lại chính lực lượng “cò đất”, lợi dụng khao khát chạm vào giấc mơ an cư của người dân để trục lợi bằng cách môi giới bán suất ngoại giao, mua chênh, bán vênh giá…
Một lát cắt rõ nhất là tại TP. HCM. Nhiều năm qua, thị trường rơi vào cảnh lệch pha khi gần như chỉ còn sản phẩm cao cấp. Số liệu của HoREA cho thấy, 6 tháng đầu năm 2025, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với hơn 3.300 căn và 100% đều là nhà ở cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân hoàn toàn biến mất.
Giá căn hộ cao cấp năm 2024 đã vọt lên mức 90 triệu đồng/m2, trung bình gần 10 tỷ đồng/căn. Đáng nói, nhiều khu đô thị vẫn trong cảnh vắng bóng cư dân, biệt thự bỏ hoang, dù giá nhà không ngừng tăng. Các chuyên gia đánh giá đây là mô hình “kim tự tháp lộn ngược”: Thừa dự án sang trọng nhưng thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền, khiến thanh khoản phân khúc cao cấp lao dốc, còn người dân thì bế tắc trong hành trình tìm nhà.
Tình trạng "kim tự tháp ngược" là cụm từ các chuyên gia nhận định khi thị trường bất động sản thừa nhà cao cấp thiếu nhà bình dân. Thứ người dân cần thì không có mà có thì không cần. Ảnh: Thái Nguyễn
TS. Vũ Đình Ánh chỉ rõ: “Thanh khoản của thị trường hiện nay eo hẹp ở cả hai đầu. Phân khúc cao cấp thì thừa nhưng không ai mua, còn phân khúc bình dân thì khan hiếm, khiến người dân không có cơ hội tiếp cận. Đó là hệ quả tất yếu của một thị trường bị dẫn dắt bởi lợi ích nhóm, thiếu vai trò trung tâm điều tiết hiệu quả của Nhà nước.”
Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần lập TTGDBĐS&QSDĐ do Nhà nước quản lý, nhằm công khai thông tin quy hoạch, giá giao dịch thật, tránh để môi giới thao túng, nắm bắt cung - cầu thực của thị trường để có quyết sách phù hợp.
Nguyễn Thịnh - Nguyễn Thái - Hồng Trâm - Phương Thảo
