Năm 2024 mở ra những kỳ vọng mới cho ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Liên quan đến lĩnh vực này, các cổ phiếu tiềm năng như BCM, SZC, KBC và DPR được đánh giá là cơ hội đầu tư đáng giá trong trung và dài hạn.
Ảnh minh hoạ
Theo bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc Trung tâm phân tích và tư vấn đầu tư, Công ty CP Chứng khoán SSI, ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong năm 2024 chứng kiến một bức tranh nhiều lớp, pha trộn giữa cơ hội lớn và những thách thức không nhỏ. Dòng vốn FDI, động lực chính thúc đẩy sự phát triển của ngành, duy trì tăng trưởng ổn định trong thập kỷ qua nhờ lợi thế chi phí lao động thấp, chính sách đầu tư thuận lợi và kinh tế ổn định. Tuy nhiên, trong 10 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt 27,26 tỷ USD, chỉ tăng 1,9% so với cùng kỳ, đánh dấu một sự chững lại đáng chú ý.
Nguyên nhân của sự chậm lại này không chỉ xuất phát từ các yếu tố bên ngoài như biến động tỷ giá và chính sách bảo hộ thương mại của Mỹ, mà còn do các yếu tố nội tại như cơ sở hạ tầng hạn chế, đặc biệt tại miền Nam, và diện tích đất sẵn sàng cho thuê giảm mạnh. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp ở miền Bắc đạt 81%, trong khi miền Nam đạt mức cao kỷ lục 92%. Điều này đặt ra bài toán lớn về nguồn cung đất công nghiệp, khi nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, LG, Foxconn và Lego vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Song, ngành vẫn hưởng lợi lớn từ xu hướng chuyển dịch sản xuất toàn cầu. Sau chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, Việt Nam nổi lên như một trung tâm sản xuất thay thế, thu hút các tập đoàn quốc tế tìm kiếm sự ổn định trong chuỗi cung ứng. Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam đã tăng mạnh: 35% tại miền Bắc và 67% tại miền Nam từ năm 2020 đến giữa năm 2024, phản ánh sức hấp dẫn của thị trường. Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng lớn như cao tốc Bắc-Nam và tuyến đường sắt nối Việt Nam - Trung Quốc đang dần hoàn thiện, tạo thêm động lực cho dòng vốn FDI trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. BCM (Becamex IDC) là một trong những cái tên nổi bật, với quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê lên đến 357 ha tại Bình Dương cùng liên doanh với VSIP, mang lại dòng cổ tức ổn định hàng năm. Giá mục tiêu của BCM là 83.400 đồng/cổ phiếu, phản ánh vị thế vững chắc của doanh nghiệp này trong ngành.
SZC (Sonadezi Châu Đức) cũng là một lựa chọn sáng giá, với 400 ha đất sẵn sàng cho thuê tại Khu công nghiệp Châu Đức. Lợi thế lớn nhất của SZC nằm ở giá thuê cạnh tranh hơn các KCN khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng với sự cải thiện đáng kể về kết nối hạ tầng từ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. EPS của SZC dự kiến tăng 46,9% vào năm 2024, đưa giá mục tiêu lên mức 43.200 đồng/cổ phiếu.
Trong khi đó, KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc) dù gặp khó khăn ngắn hạn về nguồn cung đất công nghiệp, nhưng triển vọng dài hạn lại rất tích cực. Các dự án lớn như Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (687 ha) và Khu đô thị Phúc Ninh tại Bắc Ninh (114 ha) dự kiến hoàn thành pháp lý vào năm 2025, tạo đòn bẩy lớn cho tăng trưởng lợi nhuận. Giá mục tiêu của KBC là 33.600 đồng/cổ phiếu, với kỳ vọng lợi nhuận sau thuế tăng mạnh nhờ các hợp đồng cho thuê đất mới.
DPR (Cao su Đồng Phú) là một trường hợp đáng chú ý khác, với chiến lược chuyển đổi đất trồng cao su sang đất công nghiệp tại Bình Phước. Tỉnh này đang ghi nhận nhu cầu thuê đất tăng mạnh, nhờ kết nối hạ tầng thuận lợi từ các tuyến cao tốc Bắc-Nam và Đồng Phú - Bình Dương. Giá mục tiêu của DPR là 46.100 đồng/cổ phiếu, không chỉ đến từ mảng khu công nghiệp mà còn từ kỳ vọng tăng giá cao su tự nhiên trong năm 2025.
Tuy nhiên, những thách thức mà ngành bất động sản khu công nghiệp phải đối mặt không hề nhỏ. Việc triển khai các bảng giá đất mới đã làm tăng đáng kể chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, khiến biên lợi nhuận các dự án mới giảm xuống mức 30-35%, thấp hơn nhiều so với các dự án hiện hữu. Ngoài ra, sự cạnh tranh khu vực cũng ngày càng gia tăng, khi các nước láng giềng như Indonesia và Thái Lan đưa ra các chính sách ưu đãi thuế và cải thiện hạ tầng để thu hút FDI.
Bất chấp những khó khăn, chính phủ Việt Nam đang có nhiều biện pháp hỗ trợ để tháo gỡ các nút thắt trong ngành. Các sửa đổi trong luật đầu tư, ưu đãi cho ngành công nghệ cao, và cải thiện cơ sở hạ tầng là những bước đi tích cực nhằm nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực. Với nền tảng này, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn giữ vững vị thế là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế, mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn trong dài hạn.
