Trong bối cảnh lãi suất vẫn là biến số chi phối mạnh tâm lý thị trường, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng việc chờ lãi suất giảm sâu mới mua nhà có thể khiến người mua bỏ lỡ cơ hội về giá.
Chia sẻ tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” chiều 23/3, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ.
“Giai đoạn 2007-2008, 2011-2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi”, ông phân tích.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý, trong đó nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, ông cho rằng cần phân loại rất rõ các nhóm người mua để có cách nhìn chính xác hơn về tác động của lãi suất.
Ông chia thị trường thành ba nhóm chính: nhóm mua để ở thực; nhóm đầu tư dài hạn; và nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn”, ông nói.
.png)
TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam.
Đáng chú ý, vị chuyên gia cho rằng nhiều người đang có tâm lý chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà. Tuy nhiên, nếu nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm tương ứng, bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.
“Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc ‘chờ đáy lãi suất’ là bỏ lỡ cơ hội về giá”, ông phân tích.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn sẽ điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu. Điều quan trọng hơn là cần thay đổi cách nhìn về bản chất của bất động sản.
“Bất động sản không chỉ là ‘bất động’, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng”, ông nhấn mạnh.
Từ góc nhìn chính sách, TS. Trần Xuân Lượng cũng cho rằng cần phân tầng rõ ràng các phân khúc thay vì áp dụng chung một cách tiếp cận. Theo ông, nhà ở xã hội là phân khúc mang tính chính sách; nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu là một nhóm khác; còn phân khúc cao cấp, thương mại cần được điều chỉnh bằng công cụ thị trường phù hợp.
“Tôi cũng đề xuất phân biệt rõ giữa: Nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu; phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung”, ông nói.
Về ngắn hạn, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất.
Còn nhìn về trung và dài hạn, theo ông Lượng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển rất lớn nhờ nhiều nền tảng tích cực như ổn định chính trị, đô thị hóa cao, dân số trẻ và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động.
“Nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ”, ông nhận định.
Vị chuyên gia cũng cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn.
“Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không”, TS. Trần Xuân Lượng nói.
Hoàng Hùng
