Giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội vẫn leo thang dù liên tiếp xảy ra cháy nổ và xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều căn tại Trung Tự vượt 120 triệu đồng/m2, phơi bày nghịch lý người mua chấp nhận rủi ro để giữ chỗ nội đô.
Giá leo thang giữa nỗi lo cháy nổ và xuống cấp
Khoảng 10 giờ sáng 14/11, một vụ hỏa hoạn bất ngờ bùng phát tại tầng 5 nhà A2, khu tập thể Trung Tự (phường Kim Liên, Hà Nội). Khu tập thể này gồm nhiều dãy nhà cao 4 - 5 tầng xen kẽ các khối 2 - 3 tầng, được xây dựng từ thập niên 1970 - 1980 nên hầu hết đã xuống cấp nghiêm trọng.
Theo ghi nhận, nhiều hộ dân tại đây đã tự ý cơi nới bằng khung thép, mái tôn, tạo thành các “chuồng cọp” bao quanh căn hộ. Vụ cháy tại nhà A2 vừa qua - xuất phát từ phần cơi nới này một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo về mức độ mất an toàn phòng cháy chữa cháy tại các khu tập thể cũ.
Những block nhà có tuổi đời 40 - 60 năm, hạ tầng xuống cấp, hệ thống điện chằng chịt nhưng lại đang được giao dịch ở mặt bằng giá mới, càng làm nổi bật nghịch lý và rủi ro hiện hữu.
Sáng 14/11, một vụ cháy căn hộ xảy ra trên tầng 5 của nhà A2 khu tập thể Trung Tự (đường Phạm Ngọc Thạch, phường Kim Liên, Hà Nội).
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá tập thể cũ tại Hà Nội hiện dao động 35 - 88 triệu đồng/m2, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Tại Trung Tự, nhiều căn đạt 40 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 120 triệu đồng/m2, mức giá có thể sánh với căn hộ thương mại cao cấp.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định: “Sự tăng giá này phản ánh nghịch lý thị trường. Nhu cầu ở thực tại khu vực trung tâm rất lớn nhưng nguồn cung mới ngày càng hạn chế. Người dân chấp nhận đánh đổi yếu tố an toàn để đổi lấy vị trí và chi phí phù hợp hơn so với chung cư thương mại.”
Theo ông Đính, việc “cơi nới” cũng tạo ra một dạng “giá ảo”, khiến diện tích thực tế lớn hơn diện tích sổ đỏ, kéo người mua vào rủi ro pháp lý nhưng lại làm giá chào bán tăng mạnh.
Một vài căn nhà tại khu tập thể Trung Tự được rao bán 120 triệu đồng/m2, mức giá ngang ngửa căn hộ thương mại cao cấp.
Vì sao người mua vẫn xuống tiền vài tỷ đồng cho một căn hộ cũ kỹ?
Thực tế, với khoảng 3 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ ở khu vực trung tâm Hà Nội, lựa chọn gần như không còn. Phân khúc chung cư thương mại giá rẻ biến mất, trong khi dự án mới mở bán đều vượt tầm với của nhóm thu nhập trung bình. Trong bối cảnh đó, tập thể cũ trở thành “cánh cửa hẹp” nhưng vẫn là lựa chọn khả dĩ cho nhiều gia đình trẻ hoặc người làm việc lâu dài tại nội đô.
Chính nhờ sự cơi nới, nhiều nhà ở tầng 2 nhưng vẫn "hô biến" thêm được vài tầng nữa. Trong sổ ghi chỉ có vỏn vẹn vài chục m2 nhưng diện tích sử dụng lại lên tới hàng trăm m2. Với số tiền khoảng 3 - 4 tỷ đồng có khi “đỏ mắt” không tìm được nhà chứ đừng nói đến nội đô. Điều này lại càng khiến các khu tập thể cũ kỹ trở nên hấp dẫn hơn.
Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường sẽ không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Chính vì vậy, dù có được bồi thường hay cải tạo mới thì người dân vẫn nên đặc biệt chú ý đến diện tích thực trên sổ đỏ.
Mới đây, Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo nhiều khu tập thể cũ, trong đó Trung Tự có diện tích nghiên cứu hơn 13 ha, dự kiến xây dựng lại bằng các tòa 25 - 45 tầng, giữ nguyên dân số và tái định cư tại chỗ.
Theo Phó Chủ tịch VNREA, ngoài nhu cầu ở thực thì tâm lý kỳ vọng vào cải tạo chung cư cũ là động lực chính khiến giá tăng mạnh. Những thông tin quy hoạch mới, đặc biệt với các khu như Trung Tự hay Kim Liên, đã thổi thêm hy vọng rằng chủ sở hữu sẽ được tái định cư tại các tòa nhà cao tầng, cơ sở hạ tầng hiện đại.”
Ông cho rằng, từ khi UBND TP. Hà Nội ra thông báo sẽ sửa chữa, cải tạo những căn nhà tập thể cũ thì đây lại là "miếng bánh béo bở" hay bất đắc dĩ trở thành “vàng thỏi” giữa lòng Hà Nội đối với nhiều người.
Ngoài nhu cầu ở thực, tâm lý kỳ vọng vào việc cải tạo chung cư cũ là động lực chính khiến giá nhà tập thể tăng mạnh. Ảnh: Khổng Chí
Dù thị trường đang phản ứng mạnh với thông tin quy hoạch, bài toán cải tạo tập thể cũ tại Hà Nội đã kéo dài hàng chục năm. Từ xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân, phương án bồi thường, đến các vướng mắc pháp lý đều có thể khiến kế hoạch “đắp chiếu” nhiều năm.
Thậm chí, nhiều chuyên gia còn cho rằng: “Kỳ vọng cải tạo là lý do quan trọng khiến giá tăng nhanh, nhưng cũng là rủi ro lớn nhất. Không ai có thể đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ. Người mua có thể mắc kẹt hàng chục năm trong một căn hộ xuống cấp, thiếu an toàn mà giá trị không tăng như kỳ vọng.”
Ngoài ra, giá bán hiện nay cũng được giới chuyên gia cho rằng không phản ánh đúng giá trị thật. Nhiều khu tập thể cũ không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, tiện ích và PCCC. Nếu loại bỏ yếu tố kỳ vọng đền bù hoặc tái định cư, mức giá hợp lý phải thấp hơn đáng kể.
Dòng tiền tiếp tục đổ vào tập thể cũ bất chấp nguy cơ cháy nổ cho thấy sự mất cân đối nguồn cung nhà ở giá phù hợp tại trung tâm Hà Nội. Trong khi đó, tiến độ cải tạo vẫn ì ạch, khiến kỳ vọng của người dân dễ bị biến thành “canh bạc”. Để tránh kịch bản giá ảo và hạn chế rủi ro cháy nổ, các chuyên gia cho rằng Hà Nội cần đẩy nhanh quy hoạch cải tạo, công khai lộ trình, minh bạch phương án bồi thường, đồng thời siết quản lý “chuồng cọp”, cơi nới trái phép.
Anh Văn
