Theo chuyên gia, việc nâng bảng giá đất tiệm cận thị trường là cần thiết, nhưng cần có chính sách tài chính hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp.
Hiện nhiều địa phương đang trong quá trình xây dựng Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026. Ảnh: Thiện Nhân
Nhiều địa phương đang trong quá trình xây dựng Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026. Trao đổi với Lao Động, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - cho rằng việc xây dựng bảng giá đất mới cần dựa trên nguyên tắc cơ bản là bảng giá đất của Nhà nước phải tiệm cận với giá đất trên thị trường.
Theo ông Võ, nếu tồn tại hai loại giá - giá Nhà nước và giá thị trường - thì khoảng cách giữa hai mức giá này sẽ tạo ra sự bất bình đẳng. Người bị Nhà nước thu hồi đất sẽ chịu thiệt vì giá bồi thường thấp, trong khi người được giao hoặc cho thuê đất lại được hưởng lợi do bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn giá thực tế.
Từ khi Việt Nam áp dụng cơ chế thị trường năm 1991 đến nay, giá đất Nhà nước chỉ bằng khoảng 40% giá thị trường. Dù đã có điều chỉnh trong thời gian gần đây, khoảng cách này vẫn còn lớn.
“Vì vậy, chúng ta phải từng bước đưa bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường để đảm bảo công bằng” - ông nói.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc xác định giá đất và hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất là yêu cầu cần thiết. Ảnh: NVCC
Tuy nhiên, theo ông, khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng lên, sẽ xuất hiện nhiều phản ứng khác nhau. Người dân có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở để chia tách hộ hoặc xây nhà sẽ phản ánh giá cao, còn doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản lo ngại chi phí đầu vào tăng, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời.
“Hai phản ứng này đều có cơ sở, nhưng vấn đề không nằm ở bảng giá đất mà ở chính sách tài chính đất đai đi kèm. Bảng giá đất phải phản ánh đúng giá thị trường để đảm bảo công bằng, còn chính sách tài chính cần hỗ trợ những đối tượng gặp khó khăn” - ông phân tích.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện nay người dân nông thôn chưa có chính sách về đất ở xã hội tương tự chính sách nhà ở xã hội tại đô thị, trong khi thu nhập của họ thấp hơn nhiều. Khi chuyển đất vườn sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp theo bảng giá cao, gần bằng mức mua đất ngoài thị trường, điều này là bất hợp lý. Ông cho rằng bảng giá đất không phải yếu tố bất biến mà cần được linh hoạt áp dụng theo từng nhóm đối tượng.
“Với các hộ thu nhập thấp, khi gia đình mở rộng, cần tách hộ, nên cho phép họ chỉ phải nộp 30%, thậm chí 15-20% bảng giá đất. Điều đó hoàn toàn hợp lý, không cần kéo bảng giá đất xuống thấp, chỉ cần xác định rõ đối tượng được hưởng mức hỗ trợ. Cách làm này vừa bảo đảm công bằng, vừa không phá vỡ nguyên tắc giá đất tiệm cận thị trường” - ông đề xuất.
Đối với doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản, ông Võ cho rằng khi giá đất đầu vào tăng, giá thành sản phẩm bất động sản, hàng hóa và dịch vụ cũng tăng, làm giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
“Nhiều nước đã xử lý bằng cách chỉ thu 30% giá trị đất theo giá thị trường khi giao đất cho nhà đầu tư. Họ coi đây là khoản mua "quyền phát triển", còn 70% phần còn lại Nhà nước sẽ thu hồi dần khi dự án hoàn thiện, giá trị bất động sản tăng lên” - ông dẫn chứng.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc nâng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là cần thiết để tạo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai. Điều quan trọng là thiết kế chính sách tài chính hợp lý, làm được như vậy, bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ không chỉ minh bạch hơn mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Như Hạ
