Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ là loại hình tiềm năng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phát triển phân khúc chỉ dành riêng cho đối tượng này là điều khó khả thi.

Theo Tổng cục Thống kê, từ năm 2011, Việt Nam bắt đầu quá trình già hóa dân số và là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất thế giới. Đến năm 2024, số lượng người từ 60 tuổi trở lên là 14,2 triệu người, tăng 2,8 triệu người so với năm 2019 và tăng 4,7 triệu người so với năm 2014.

Dự báo đến năm 2030, số người từ 60 tuổi trở lên sẽ xấp xỉ 18 triệu người, tăng gần 4 triệu người so với năm 2024. Đồng thời, mức sinh tại Việt Nam đang giảm khá nhanh trong những năm gần đây. Từ mức 1,96 con/phụ nữ vào năm 2023, giảm xuống còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024 - mức thấp nhất được ghi nhận từ trước đến nay. Kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay các nước Châu Âu cho thấy khi mức sinh đã xuống thấp thì rất khó có khả năng phục hồi.

VARS cho biết, xu hướng già hóa dân số nhanh sẽ còn kéo dài. Nhiều dự báo cho thấy, Việt Nam sẽ trở thành quốc gia có dân số già vào năm 2036 và "siêu già" vào năm 2049. Sự thay đổi về cơ cấu dân số đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc phát triển các mô hình nhà ở, chăm sóc sức khỏe và tiện ích chuyên biệt dành riêng cho nhóm đối tượng cao tuổi.

Người cao tuổi trong một cơ sở dưỡng lão của Bách niên Thiên Đức. Ảnh: Thiên Đức

Ở Việt Nam có tới hàng triệu người già có nhu cầu cần chăm sóc. Tuy nhiên, thực tế, cả nước chỉ có khoảng 400 viện dưỡng lão, với khoảng 50% là các trung tâm từ thiện hoặc do nhà nước đầu tư. Đặc biệt thiếu hụt dịch vụ cao cấp như mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi - sản phẩm bất động sản (BĐS) kết hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia trong bối cảnh số lượng người cao tuổi có điều kiện kinh tế ngày càng gia tăng.

VARS nhấn mạnh, việc phát triển mô hình nhà ở cho người cao tuổi tại thời điểm này đặc biệt phù hợp trong bối cảnh khách hàng mở rộng. Trong đó, tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang phát triển nhanh, với độ tuổi thuộc tầng lớp trung lưu phổ biến từ 30-55 tuổi và từ 40-65 tuổi với tầng lớp thượng lưu. Do đó, các tầng lớp này sẽ là đối tượng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở cao cấp, trong đó có nhà ở dành cho người cao tuổi, trong thời điểm hiện tại và trong thập kỷ tới.

Bên cạnh đó, người cao tuổi tại những đô thị lớn thường là những người có học thức, có tài chính, thuộc thế hệ tích lũy, muốn duy trì sự độc lập trong sinh hoạt nên rất phù hợp với loại hình nhà ở có tích hợp không gian sống, chăm sóc y tế, sinh hoạt cộng đồng…

Đồng thời, theo VARS, nhiên cứu của nhiều tổ chức uy tín trên thế giới cũng cho thấy, nhờ thừa hưởng tài sản từ gia đình, thế hệ những người sinh từ năm 1981-2000 được coi là giàu nhất trong lịch sử và thế hệ này sẽ bước sang tuổi 60 trong 2 thập kỷ tới.

Tại các quốc gia có dân số già như Nhật Bản, Đức, Thụy Điển, Úc… cũng phát triển mạnh mô hình này với hệ sinh thái toàn diện, chứ không phải các dự án đơn lẻ.

Vì vậy, VARS cho rằng, phát triển nhà ở cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ mở ra thị trường đầy tiềm năng nhờ sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tâm lý người cao tuổi hiện đại. Trong đó, mô hình nhà ở cho người cao tuổi tiêu biểu là các tòa nhà cao tầng tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia, tiện ích cộng đồng và không gian sinh hoạt xanh…, không giống viện dưỡng lão truyền thống.

Ngoài ra, việc phát triển mô hình này không những giúp chủ đầu tư đón đầu cơ hội nhờ nhu cầu cao mà còn giúp các chủ đầu tư hưởng lợi từ các chính sách khuyến khích phát triển, nhờ chiến lược quốc gia về già hóa dân số đang khuyến khích các mô hình chăm sóc người cao tuổi thông minh, phi tập trung.

Phối cảnh Viện điều dưỡng quốc tế Phúc An. Ảnh: Trần Anh

Phát triển dự án không đơn giản như "trên giấy"

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, việc phát triển nhà ở cho người cao tuổi tại Việt Nam còn nhiều rào cản, gặp nhiều khó khăn.

Đến thời điểm hiện tại, có nhiều doanh nghiệp đã lên ý tưởng, thậm chí đã khởi công dự án chăm sóc sức khỏe kết hợp nhà ở nhưng vẫn chưa thể hoàn thành vì nhiều lý do. Trong đó, thị trường bất động sản hiện vẫn khó đoán định, phục hồi chậm. Các phân khúc bất động sản đang dư thừa nguồn cung. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn tài chính, đang trong quá trình tái cấu trúc.

Ví dụ, câu chuyện của Tập đoàn Trần Anh ở Long An. Năm 2018, doanh nghiệp này đã khởi công xây dựng Viện điều dưỡng quốc tế Phúc An nằm trong Khu đô thị Phúc An City rộng 100 ha.

Tính toán ban đầu, Viện điều dưỡng quốc tế Phúc An được xây dựng với các hạng mục bao gồm 520 căn villas, 2.000 căn condotel, 50 phòng khám đa khoa cùng nhiều tiện ích phục vụ cho toàn khu với tổng kinh phí đầu tư lên đến 2.000 tỷ đồng. Thời điểm đó, dự án này của Trần Anh dự kiến sẽ được hoàn thiện và đưa vào sử dụng trong năm 2019. Nhưng cho đến nay, dự án vẫn chưa thể triển khai còn doanh nghiệp cũng tỏ ra ngán ngẩm.

Nguyên nhân là do việc phải xây dựng theo chuẩn của y tế, kinh nghiệm vận hành và phát triển dự án này không đơn giản như các dự án bất động sản khác. Vì thế, doanh nghiệp đang phải đi học hỏi kinh nghiệm phát triển ở các nước đi trước.

Đặc biệt, một nguyên nhân sâu xa và quan trọng hơn hết là dù phân khúc này có nhu cầu cao, song ở Việt Nam, do ảnh hưởng bởi văn hóa, lễ nghĩa nên quan niệm đưa bậc sinh thành vào viện dưỡng lão vẫn đè nặng nhiều gia đình. Ngoài ra, tại Việt Nam, điều kiện cơ sở, vật chất của các cơ sở dưỡng lão phát triển chưa tương xứng, nên cũng tác động tới quyết định của nhiều gia đình.

Link gốc