Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như "ngủ đông" mấy năm qua, thông tin Phú Quốc được chọn là địa điểm đăng cai APEC 2027 làm dấy hy vọng cho nhiều nhà đầu tư đã đang và sắp đầu tư ở thành phố này. Thậm chí, nhiều người còn hy vọng có sự bùng nổ giống như thị trường Đà Nẵng năm 2017 khi APEC cũng được diễn ra tại đây.

Từ một hòn đảo hoang sơ, khoảng 20 năm qua, Phú Quốc đã phát triển và thay đổi nhanh chóng, nhất là khi du lịch phát triển. Nếu như ngày xưa du lịch Phú Quốc chỉ có đi dạo chợ Dương Đông, bãi Sao, suối Tranh... thì ngày nay đã có rất nhiều hoạt động hấp dẫn du khách và hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng hoành tráng của Vin, Sun, BIM, CEO, Sonasea, Tân Á Đại Thành...

Du lịch phát triển, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng phát triển là điều tất yếu. Nhìn lại giai đoạn 2015-2020, thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh khắp cả nước và Phú Quốc cũng không ngoại lệ. Nhưng khi Phú Quốc chính thức được nâng từ huyện đảo lên thành thành phố, cùng với bùng nổ về du lịch thì BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc cũng lên đến đỉnh điểm.

Từ 2017-2019, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đón nguồn cung biệt thự biển và condotel đều tăng. Cụ thể, qua tổng hợp báo cáo của DKRA Group cho thấy, năm 2017, biệt thự biển có hơn 500 căn chiếm 38% của 1.533 căn mới; condotel gần 1.000 căn, chiếm 6% của gần 15.000 căn mới. Năm 2018, biệt thự biển 120 căn chiếm gần 15% của 790 căn; condotel 140 căn, chiếm khoảng 3% của 4.600 căn mới. Năm 2019, biệt thự gần 300 căn chiếm 6% của 2.000 căn; condotel hơn 1.700, chiếm 17,5% của 12.300 căn. Năm 2020, biệt thự có 170 căn, chiếm 31% của 541 căn; condotel 837 căn chiếm 14% của 59.000 căn...

Phú Quốc ngày nay có hàng loạt các dự án hoành tráng của doanh nghiệp, tập đoàn như Vin, Sun, BIM, CEO, Sonasea, Tân Á Đại Thành... Ảnh: Sở Du lịch Kiên Giang

Giai đoạn này, sự tăng trưởng du lịch của Phú Quốc là rất tích cực nhưng so với các địa phương mạnh về du lịch (Quang Nam, Đà Nẵng, Khánh Hòa) thì sự phát triển của Phú Quốc vẫn còn xếp phía sau. Tuy nhiên, sự tập trung ồ ạt của sản phẩm BĐS ở Phú Quốc là nhiều hơn so với các tỉnh thành khác. Cũng trong giai đoạn này du lịch Bình Định cùng với Phú Quốc cũng phát triển mạnh và trở thành một điểm đến hàng đầu. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Bình Định trong cùng thời gian đó không xảy ra tình trạng dư thừa.

Việc quá nhiều nguồn cung (dư thừa so với khả năng hấp thụ) dẫn đến những rủi ro bể "bong bóng" trở thành hiện thực, khi mà đại dịch COVID-19 tác động đến mọi mặt của đời sống và kinh tế.

Cuối tháng 8/2024, tôi có dịp khảo sát và dạo quanh một vòng các khu dự án ở Phú Quốc (Bắc Đảo, Nam Đảo, Bãi Trường) và thấy rằng hàng loạt dãy nhà phố vắng vẻ, shophouse vẫn đóng cửa im lìm.

Nói chuyện với Trưởng phòng kinh doanh của một đơn vị môi giới có văn phòng ngay tại khu đô thị mới ở Nam Đảo thì mới biết rằng, các shophouse tầng trệt và/hoặc nguyên căn bị bỏ trống rất nhiều (thấy rất nhiều có bảng rao chuyển nhượng lại treo trước cửa); việc mua bán lại hầu như không có giao dịch; Thậm chí có người do áp lực tài chính sẵn sàng cắt lỗ 15-25% giá mua nhưng cũng không có giao dịch.

Các chủ đầu tư ở Phú Quốc dù đã cố gắng tổ chức các hoạt động để thu hút du lịch nhưng chỉ tập trung ở một vài con phố - tụ điểm chính (khu Grand World dọc kênh đào và khu TT. Hoàng hôn dọc con đường chính và khu chợ đêm).

Từ năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch đã tác động lớn đến thị trường Phú Quốc nhưng chỉ vài năm, tổng nguồn cung đã đưa ra hàng ngàn căn biệt thự biển và vài ngàn căn condotel, một số lượng rất lớn. Trong khi sức hấp thụ lượng hàng bán được ngay cả khi thời điểm tốt nhất của thị trường khoảng 60% và trung bình khoảng 40-50% của nguồn cung mới. Trong bối cảnh BĐS nghỉ dưỡng từ năm 2019 đến nay gần như chưa phục hồi thì lượng hàng đang nằm chờ đã và đang giam vốn của cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.

Nhìn từ câu chuyện APEC 2017

Năm 2017 sự kiện APEC tại Đà Nẵng cũng đã góp phần tác động không nhỏ tới thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Từ vài năm trước đó, hàng loạt các dự án đc đưa ra để đón đầu làn sóng.

Ví dụ, năm 2017 phân khúc condotel các dự án mới (tính từ Huế vào đến Kiên Giang), Đà Nẵng chiếm 20% với khoảng gần 3.000 căn; năm 2018 nguồn cung mới có giảm chung nhưng tỷ lệ ở Đà Nẵng vẫn chiếm 40%), cùng với đó là chạy đua về cam kết lợi nhuận. Nhưng, đến cuối 2019 khi dự án Cocobay vỡ cam kết lợi nhuận như giọt nước tràn ly và là thông báo sự xuống dốc của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mà đến tận ngày nay vẫn chưa thực sự vực dậy được.

Phải khẳng định rằng, APEC 2017 đã tác động tới du lịch và thị trường BĐS, nhưng nhìn lại thì có thể thấy sự khác biệt là Đà Nẵng có sự chuẩn bị từ trước đó để đón đúng "điểm rơi".

Vậy với Phú Quốc, thị trường này đã sẵn sàng để đón đầu điểm rơi cho sự phát triển hay chưa? Có thể nói là rất khó đoán định trong bối cảnh hiện nay và chỉ có thời gian mới có câu trả lời.

Chúng ta cần nhìn lại câu chuyện của thị trường và những bất cập chung ở Phú Quốc từ đó mới đưa ra hướng giải quyết cụ thể.

Trước tiên, những khó khăn thách thức chung của Phú Quốc là gì? Một thách thức không nhỏ như tăng dân số cơ học nhanh, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nguy cơ ô nhiễm môi trường, biến đổi khí hậu…, hiện trạng du lịch của Phú Quốc không có bản sắc.

Bên cạnh đó, từ sau đại dịch đến nay thì du lịch cả nước đã phục hồi mạnh mẽ cho cả khách quốc tế và nội địa, nhưng riêng Phú Quốc thì khách nội địa vẫn còn khá yếu, không như trước dịch nữa, trong khi đó khách quốc tế lại tăng mạnh.

Có nhiều lý do để giải thích cho vấn đề này. Năm 2024 lượng khách du lịch đến Phú Quốc khoảng 5,9 triệu lượt, còn Đà Nẵng là 10,9 triệu lượt. Nhưng có thể thấy lượng khách du lịch nội địa giảm sút hoặc ít mặn mà với Phú Quốc hơn trước cũng góp phần vào việc thị trường BĐS nghỉ dưỡng chưa đủ lực để phục hồi.

Thị trường BĐS Phú Quốc chưa đủ lực để phục hồi do vài nguyên nhân sau đây: Dư thừa nguồn cung nhà phố shophouse, condotel trong khi hoạt động phục vụ du lịch của phân khúc này chưa hết công suất; Mức giá mua trước đây cũng đã khá cao do đúng vào thời điểm thị trường BĐS nói chung đang rất sôi động;

Các chủ đầu tư và nhà đầu tư tập trung cho phân khúc này nhưng lại thiếu sự quan tâm đầu tư nhà ở bình dân cho những người dân và người nhập cư làm việc trong ngành kinh tế du lịch; Người mua chỉ ưu tiên quan tâm tập trung để đầu tư bán lại mà ko tính đến việc sử dụng/vận hành/kinh doanh/ở; Hạ tầng kết nối còn chưa thuận tiện dù có 2 trục đường chính nối khu Bắc Đảo và Nam Đảo;

Các dự án có mật độ xây dựng dày đặc tạo cảm giác nặng nề, thiếu mảng xanh, kiến trúc đô thị copy (sao chép) của nước ngoài mà không có bản sắc riêng cũng tạo ấn tượng kém cho du khách trong và ngoài nước (có thể họ chỉ đến 1 lần mà không quay lại); Quy hoạch đô thị vẫn chưa nhìn thấy hình ảnh triển vọng của một thành phố biển hiện đại, trung tâm du lịch lớn của Đông Nam Á.

BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đang dư thừa nguồn cung. Ảnh: Nguyễn Minh Tú

Sự kỳ vọng từ APEC 2027 và tiềm năng của Phú Quốc

Như đã nói, việc khách du lịch quốc tế đang tăng mạnh tại Phú Quốc là một cơ hội lớn để quảng bá Phú Quốc tiếp tục phát triển trong tương lai theo định hướng.

Ngày 6/2/2024, Thủ tướng cũng đã có quyết đinh phê duyệt đồ án quy hoạch chung TP. Phú Quốc đến năm 2040. Quyết định này xác định Phú Quốc là "đô thị biển đảo có sức hấp dẫn", đạt tiêu chuẩn đô thị loại I.

Tiếp theo, ngày 21/1/2025 của Thủ tướng công nhận TP Phú Quốc là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Kiên Giang với nội dung: "Phát triển Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo; trung tâm dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng chất lượng cao, có bản sắc, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khỏe, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị - văn hóa; không gian sống có chất lượng và gắn bó của người dân trên đảo; phát triển đô thị theo hướng tăng trưởng xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển...".

Trong cuộc họp của Thủ tướng với tỉnh Kiên Giang, tỉnh này đã đề xuất đầu tư xây dựng hơn 40 dự án trọng điểm phục vụ APEC 2027 và tạo hình ảnh, vị thế quốc gia, động lực phát triển bền vững TP. Phú Quốc về sau, với tổng số vốn dự kiến trên 305.000 tỷ đồng.

Nhìn về triển vọng 2 năm nữa, khi diễn ra APEC, Phú Quốc chắc chắn sẽ có một diện mạo mới, giống như Đà Nẵng 10 năm trước. Và đây là một sự kích thích lớn cho BĐS Phú Quốc nói riêng và nghỉ dưỡng nói chung. 

Nhưng từ nay đến khi đó (2027), có thể tâm lý chờ đợi sẽ vẫn còn đối với nhiều nhà đầu tư. Cùng với tình hình kinh tế xã hội có nhiều biến động hiện nay thì BĐS nghỉ dưỡng không còn được coi là ưu tiên hàng đầu (trừ một số ít người có tài chỉnh dư giả nhàn rỗi thì có thể tận dụng cơ hội cho sự đầu tư lâu dài).

Đâu là giải pháp dài hạn?
Không chỉ đơn giản trông chờ vào APEC 2027 để vực dậy thị trường, TP. Phú Quốc cần phải có chiến lược và giải pháp dài hạn cho BĐS nghỉ dưỡng, xứng tầm với mục tiêu phát triển đô thị Phú Quốc.

Cụ thể, chấn chỉnh lại quy hoạch các dự án khu du lịch mà đã có bán BĐS cũng như các dự án tương lai; Phải có nhà ở bình dân cho những người nhập cư sinh sống và làm việc ở đây, khi đã có tầng lớp bình dân sẽ tiếp đến tầng lớp trung lưu và cao cấp;

Các loại hình BĐS nghỉ dưỡng cần cho phép người nước ngoài được mua với tỷ lệ ít nhất như nhà ở để đạt được mục đích: Gia tăng và đa dạng nguồn khách hàng, giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, thu hút tiền từ nước ngoài, thu hút khách du lịch nước ngoài;

Các dự án đã hình thành của Sun, Vin hay của các doanh nghiệp khác cần hoàn thiện và đa dạng thêm các hoạt động thu hút, xây dựng thêm các công trình có tính đặc sắc/độc đáo/hiện đại để hấp dẫn du lịch;

Phối hợp với hàng không để có giá vé phù hợp hoặc các chương trình tour trọn gói giá hợp lý (giảm bớt áp lực giá vé máy bay quá cao) để kéo lại khách du lịch nội địa (nguồn khách tiềm năng thực tế đầu tư BĐS).

Tóm lại, APEC ko phải là thuốc tiên để chữa trị cơn "đột quỵ" của thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Phú Quốc nói riêng. Dẫu vậy, cũng không thể phủ nhận tiềm năng triển của Phú Quốc trong 5-10 năm tới, thậm chí xa hơn nữa. APEC 2027 sẽ tác động, quảng bá hình ảnh Phú Quốc đến với bạn bè quốc tế và về lâu dài hứa hẹn là một trung tâm - điểm đến du lịch hàng đầu thế giới.

* Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy

Nguyễn Hoàng-Link gốc